Investiční byty nejsou pro každého

Když se řekne investice do nemovitostí, tak si většina lidí myslí, že se jich to netýká. Druzí vidí v investování do nemovitostí zajímavý způsob, jak zhodnotit své peníze a ochránit je před inflací. Odpůrci investování do nemovitostí poukazují na špatnou likviditu a nejistý výnos, který nelze předem přesně odhadnout. K tomu vysoké pořizovací náklady. Oba tábory mají pravdu, a proto je třeba hned na začátku říct, že koupě investičního bytu není příležitostí pro každého. Také je třeba opravit jeden zavedený omyl a tím je přesvědčení, že investice je koupě bytu pro vlastní bydlení. To je černá díra, do které budete peníze stále dávat. Investiční byt je taková nemovitost, která svému majiteli přináší trvalý zisk převyšující přinejmenším hodnotu jeho osobní inflace.

Jak se zdá, realitní trh v České republice se dostává z nejhoršího. Výrazným způsobem tomu napomohly nízké úrokové sazby a nedůvěra lidí v peníze uložené v bance. Banky sice proklamují širokou nabídku možností, jak zhodnotit peníze svých klientů, ale ve většině případů se bohužel jedná o produkty, které svými výnosy nejsou schopny dosáhnout ani dorovnání průměrné inflace. Klienti bank tak mají jedinou jistotu, a tou je jistota ztráty. Zvláště, když si uvědomíme, že průměrná inflace je něco jako průměrný plat. Dosáhne na ni jen jedna třetina lidí. Trochu nám zůstává zamlčeno, že inflace je pro každého z nás jiná, a to podle převažující většiny výrobků a služeb, které konkrétní skupina lidí nakupuje. Inflaci důchodců neovlivní snižující se ceny elektroniky a zájezdů, protože jsou to výdaje, které většina z nich nemá. Naproti tomu většině mladých lidí zase jejich osobní inflaci nenaruší zvyšování cen léků, protože je nepotřebují tolik, co důchodci. Proto inflace mnohem drtivěji působí na uspořené peníze starší generace.

Investice do bytů byla dlouhou dobu považována za způsob, jak s poměrně nízkým rizikem slušně vydělat. Developeři a realitní kanceláře tvrdili svým klientům, že ceny nemovitostí neklesají, ale dlouhodobě se zhodnocují. Bohužel za posledních pár let se ukázalo, že riziko propadu existuje i u investic do nemovitostí. Mnoho lidí zažilo překvapivé ztráty v okamžiku, kdy byli z nějakého důvodu nuceni prodat svoje nemovitosti koupené v době, kdy byly u nás ceny bytů na vyšší úrovni.

V případě, že si dnes chce někdo pořídit byt za účelem pronájmu, může být vhodná doba. Nabídka je totiž poměrně široká, konkurence mezi developery velká a ceny ještě stále poměrně nízké. Kupovat byt s cílem jeho prodeje v budoucnu za výrazně vyšší cenu nemusí skončit úspěchem. U bytů kupovaných za účelem pronájmu je třeba především zvážit lokalitu. Výhodou jsou města, u kterých se rozvíjí průmyslové zóny. Dalšími výhodnými lokalitami jsou univerzitní města ( Praha, Brno, Olomouc), kde je poptávka po nájmu stále velmi vysoká. Na druhou stranu je třeba vzít v úvahu, že investorů uvažujících stejným způsobem je víc a počet bytů nabízených k pronájmu trvale stoupá. Důsledkem toho je klesající výnos z bytů v méně zajímavých lokalitách. Dlouhodobě je třeba také vzít v úvahu další důležité momenty ovlivňující trh s byty. Mnoho měst provedlo privatizaci svého bytového fondu ve prospěch stávajících nájemníků. Tím naplnilo jejich bytové potřeby a poptávka po nájmech tak v těchto městech klesla. Druhým důležitým momentem je stárnutí české populace. Kdy na jedné straně přibývají stále nové a nové byty a na druhé straně se zmenšuje počet těch, kteří je potřebují.

O investici do nemovitostí lidé uvažují v souvislosti s trvalým příjmem ve formě nájmu. V zásadě je to myšlenka správná, ale skutečnost bývá někdy složitější. Musíme si uvědomit, že využívat takovýto způsob zajištění trvalého příjmu je sice velmi lákavé, ale výnos není nijak zaručen a nelze se na něj stoprocentně spoléhat.

Problém narůstá zvláště v případech, kdy se rozhodneme financovat koupi bytu hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření. Mnozí investoři se domnívají, že utáhnout splátky hypotéky z nájmu nebude žádný problém. Trochu mi to připomíná přemýšlení lidí před velkou hospodářskou krizí, kdy si brali půjčky na koupi akcií v domnění, že výnosy z dividend jim uhradí úroky z půjček na jejich zakoupení. Jak to dopadlo, všichni víme. Hypotéka je závazek na mnoho let. I když jsou dnes extrémně nízké úroky, tak je skoro jisté, že až skončí fixace úrokové sazby budou se úroky zvyšovat. V závislosti na tom se zvýší i výše měsíční splátky. To by samo o sobě ještě nemusel být takový problém. Mnoho investorů ale nepočítá s tím, že nájemníci přicházejí a odcházejí. Mezery mezi odstěhováním původního nájemníka a nástupem nového mohou být i několik měsíců. V tomto čase nikdo neplatí investorovi nájem. Naproti tomu služby se musí platit stále. Investor nejen přichází o nájem, ale ještě musí doplácet ze svého. To nemluvím o případech, kdy nájemník platit přestane. Případně o případech, kdy nejen neplatí, ale nechce se vystěhovat z bytu. Taková situace může trvat i roky. V neposlední řadě je třeba také počítat s tím, že investor musí odvádět z přijatého nájmu 15% daň z příjmu. Což je většinou náklad, na který investoři při svých úvahách o koupi bytů trochu zapomínají.

Pořízení investičního bytu není otázkou pouze vysokých vstupních nákladů. Nesmíme zapomínat na náklady spojené s jeho vybavením. Čas od času je také třeba části bytu rekonstruovat nebo přispívat zvýšenou mírou do fondu oprav při modernizaci celého domu. To jsou náklady, které výrazným způsobem snižují výnos a nelze je většinou předem odhadnout.

Koupě investičního bytu tedy rozhodně není jednoduchou záležitostí. Jedná se o poměrně komplexní záležitost, kdy je nutné počítat s mnoha okolnostmi, které předem nelze znát. Základem úspěchu je především nízká pořizovací cena, dobrý technický stav bytu a domu nevyžadující další investice. Nízká cena ovšem nepomůže, pokud je byt v lokalitě, o kterou není zájem. Máte sice byt, ale nikoho, kdo by měl zájem o jeho pronájem. Vlastní provoz bytu pak především ovlivňují průběžné náklady na služby (především teplo a energie) a opravy. Kotel v domě nebo v bytě může tyto náklady výrazným způsobem snížit. Stejně tak jako vytápění tepelnými čerpadly. Proti tomu dálkově dodávané teplo pěkně vyvětrá vaši peněženku. Pořizovací cena nemovitosti a dostatek vlastních finančních prostředků sice hrají hlavní roli, ale bez znalosti a porozumění ostatních proměnných není úspěch zdaleka zaručen. Všechny tyto proměnné je potřeba brát v úvahu a při rozhodování nekupovat první byt, o kterém vám bude někdo tvrdit, že je to výborná investice. Kdyby byla tak výborná, jak dotyční tvrdí, tak by nebyla v nabídce několik měsíců. Vůbec by se tam totiž nedostala.

Na druhou stranu existují i další velmi zajímavé možnosti, jak přímou či nepřímou formou investovat do nemovitostí. Na zhodnocení peněz pomocí tohoto druhu investic není třeba zdaleka takové množství finančních prostředků. Někdy stačí to, co jste si našetřili na stavebním spoření a výnos je zde mnohem vyšší. Tyto možnosti přinášejí zpravidla mnohem méně starostí a poskytují dostatečnou míru jistoty a bezpečí, že nebude investice znehodnocena nebo ohrožena.

Jiří Židů

Jednatel společnosti

AXIDA s.r.o.

Přečtěte si názory dalších odborníků:
Je investiční byt stále zajímavou investicí?

Tržiště zpráv | 01.07.2014

Související témata

© 1999 - 2019 ABSTRACT, s.r.o. a dodavatelé obsahu. ISSN 1214 - 5548
Internetový portál BYDLENÍ.CZ je zdrojem registrovaným pod mezinárodním standardním seriálovým číslem ISSN 1214 - 5548 dodržuje právní předpisy o ochraně osobních údajů. Publikování nebo šíření obsahu serveru nebo jakékoliv části zveřejněného materiálu jakoukoliv formou je bez předchozího písemného souhlasu vydavatele zakázáno.

Menu

Stavebnictví

Interiér

Financování bydlení

Nové bydlení

Hobby a zahrada

Architektura, design, styl

Cykly a seriály

Bydlínkova kuchařka

Blog

Soutěže

Tržiště zpráv

ABSTRACT.CZ