Jak dlouho splácet hypotéku? Správná strategie může překvapit

Tři strategie splácení – od sprintu po maraton

Pro naše srovnání budeme pracovat s hypotékou na 4,5 milionu korun (částka odpovídá průměrné ceně bytu v krajských městech nebo menšího domku v regionech). Nastavíme aktuální úrokovou sazbu, tedy 4,5 % p. a. (pro výpočet s předpokladem stejné sazby po celou dobu splácení). A ukážeme si, jak finančně dopadnete při třech různých strategiích splácení.

Strategie 1: Sprint na krátkou trať (15 let)

První skupina lidí chce mít hypotéku z krku co nejrychleji. Utáhnou si opasky a nastaví splácení na pouhých 15 let. Měsíční splátka činí 34 424 Kč, takže na hypotéku padne velká část příjmů. Taková domácnost nemůže odkládat dost peněz stranou tak, aby dokázala tvořit stabilní finanční rezervu. Sice něco naspoří, ale jednou za čas úspory vyčerpá na nečekané výdaje.

Jak bude 15letá hypotéka na 4,5 mil. Kč vypadat? Parametry jsou (s pomocí výpočtu v hypoteční kalkulačce) následující:

měsíční splátka: 34 424 Kč
celková uhrazená částka za 15 let: 6 196 446 Kč
přeplatek na úrocích: "pouze" 1 696 446 Kč
po 15 letech sice dluh 0 Kč, ale finanční polštář také téměř 0 Kč
po 30 letech, když po splacení hypotéky začnou spořit 2 000 Kč měsíčně s úrokem 3 % a investovat 32 000 Kč měsíčně s úrokem 6 %, má domácnost cca 9,7 mil. Kč (vypočteno s pomocí investiční kalkulačky).

Život takové domácnosti během splácení hypotéky není žádný med: každý měsíc bojujete o přežití. Když se rozbije pračka za 15 tisíc, musíte si na novou půjčit. Dovolená? Maximálně stan u místního rybníka. Nové auto? Nemyslitelné. Spořit dětem na studia? Nemožné.

Dlouhé roky žijete ve stresu a modlíte se, aby nikdo neonemocněl a nepřišel o práci. Po 15 letech sice nemáte dluh, ale také nemáte nic jiného. Začínáte budovat majetek od nuly v době, kdy si vaši vrstevníci, s jinou strategií splácení, našetřili několik milionů korun a mohli si dovolit život nejen bez dalších půjček, ale i s „povyražením“.

Strategie 2: Zlatá střední cesta (20 let)

Druhá skupina volí kompromis. Splácí 20 let, měsíční splátkou 28 469 Kč měsíčně. Rozdíl ve splátce oproti první skupině, tedy téměř 6 tisíc měsíčně, používají na budování finanční rezervy. Konkrétně tak, že 2 000 Kč měsíčně odkládají na spořicí účet s úrokem 3 % p. a. a zbylé 4 000 Kč měsíčně do investic, kde v tomto příkladu nastavíme poměrně nízké zhodnocení: 6 % p. a.

Konkrétní čísla vypadají u této strategie následovně:

měsíční splátka: 28 469 Kč
celková uhrazená částka za 20 let: 6 832 613 Kč
přeplatek na úrocích: 2 332 613 Kč
po 20 letech dluh 0 Kč, ale finanční polštář 2 505 000 Kč
po 30 letech, když po doplacení hypotéky stále spoří 2 000 Kč měsíčně s úrokem 3 %, ale investici zvýší na 32 000 Kč měsíčně s úrokem 6 %, mají cca 9,7 mil. Kč.

„Na první pohled to vypadá, že jsem obě strategie vlastně stejné, výsledek po 30 letech je finančně podobný. Ano, je. Ale co se liší, je průběh oněch 30 let, resp. prvních 15 let splácení. Domácnost, která zvolila střední cestu, má splátky nastavené níž, a proto je finančně stabilnější, jistější. Nemusí se stresovat kvůli každé drobnosti. Postupně si tvoří polštář, do nějž se dá kdykoliv sáhnout, nemusí platit drahé půjčky na domácí spotřebiče, a možná ani na auto,“ přibližuje rozdíly druhé strategie Lenka Rutteová, autorka vzdělávacích článků blogu Hyperfinance.cz.

Celou hypotékou propluje tahle domácnost mnohem klidněji.

Strategie 3: Investiční maraton (30 let)

Třetí skupina jde na věc nejchytřeji. Vezme si hypotéku na 30 let, se splátkou o 12 tisíc Kč nižší, konkrétně 22 800 Kč. Rozdíl oproti maximální splátce také spoří a investuje, se stejnou částkou na spoření 2 000 Kč s úrokem 3 % ročně a investice tedy 10 000 Kč měsíčně, se zhodnocením 6 % p. a.

Výsledná čísla jsou na první pohled až impozantní:

měsíční splátka: 22 800 Kč
celková uhrazená částka za 30 let: 8 208 302 Kč
přeplatek na úrocích: 3 708 302 Kč
po 30 letech dluh 0 Kč, ale finanční polštář 11,2 mil Kč (tedy o 1,5 mil. Kč víc jen díky jiné strategii).

To samozřejmě není celé. Tahle domácnost měla nejhladší průběh splácení. Splátky jí rozpočet zatěžovaly o 12 tisíc nižší částkou v každém měsíci. Měla po celou dobu splácení dostatečnou rezervu v rozpočtu na to, aby si zajela na dovolenou, kompletně vybavila byt nebo dokoupila parkovací stání / garáž, či cokoliv jiného.

A to jsme použili nižší než průměrnou výnosnost akciových investic.

Výsledek by byl ještě rozdílnější, kdybychom do příkladu použili dlouhodobý průměrný výnos akciového trhu (například index S&P 500), což je 9 – 10 % ročně. Ukažme si výsledky všech tří strategií po 30 letech, při 9% výnosu z investic:

strategie: 10,6 mil Kč
strategie: 12,7 mil Kč (už je znatelný rozdíl i u střední varianty)
strategie: 16 mil. Kč (tedy více než 5milonová odměna jen za to, že přemýšlíte, plánujete a finance si necháváte nastavit tak, aby vše opravdu dávalo smysl).

Úroky z hypotéky se dají odečíst z daní

Do celkového rozdílu mezi strategiemi se můžete ještě promítnout i fakt, že zaplacený úrok z úvěru na bydlení se dá promítnout do základu dně z příjmu. „V současnosti povoluje česká legislativa snížit základ daně až o 150 000 Kč za rok (úspora na dani je pak 22 500 Kč každý rok),“ říká Rutteová.

Tahle výhoda ve výpočtu také není zahrnuta.
Jak dlouho splácet hypotéku?

U dluhů hraje inflace ve váš prospěch

Dalším faktorem, který hraje ve prospěch dlouhého splácení, je inflace. Splátka 22 800 Kč dnes představuje značnou část rozpočtu, zhruba polovinu průměrné mzdy. Ale za 30 let? Při průměrné inflaci 2 % bude průměrná mzda dosahovat na částky 80 tisíc Kč. Místo poloviny průměrné mzdy budete tou dobou splácet jen o něco více než její čtvrtinu.

Síla složeného úročení spoření i investic

Složené úročení je osmý div světa, jak poznamenal Albert Einstein. Funguje jednoduše: úročí se vám nejen vložená částka, ale později se úrok počítá i z již dříve připsaného zhodnocení (úroku). Úroky tedy úročíte opakovaně. Čím déle peníze pracují, tím dramatičtější je efekt.

Příklad to ukáže nejlépe:

při investici 3 000 Kč měsíčně po dobu 20 let s 6% výnosem získáte 1,39 milionu Kč
při investici 9 000 Kč měsíčně po dobu 30 let s 6% výnosem získáte 9,04 milionu Kč.

Všimněte si: investujete 3× víc peněz (9 000 vs. 3 000), doba je 1,5× delší (30 vs. 20 let), ale výsledek je 6,5× větší! To je kouzlo času a složeného úroku.

Kdy která strategie dává smysl?

Podívejme se, v jaké životní situaci sáhnout po které strategii (s podrobným nastavením vám vždycky pomůže hypoteční poradce, ale je dobré, abyste předem věděli, jak si splácení hypotéky chcete nechat nastavit a proč).

Sprint je vhodný pouze výjimečně:

máte nadstandardně vysoké příjmy
jste ve vyšším věku, takže jiné než rychlé splácení nepřipadá v úvahu
trpíte psychickým blokem vůči dluhům a stres vám nedá spát
úrokové sazby jsou vysoké (nad 7 %).

Střední cesta se hodí když:

chcete rovnováhu mezi jistotou a výnosem
nejste srozuměni s velkými vklady do dynamických investic
vaše příjmy jsou průměrné až mírně nadprůměrné
plánujete větší výdaje v horizontu 5-10 let (studium dětí, auto, rekonstrukce).

Maraton je ideální pokud:

jste mladí (do 40 let) a máte před sebou dlouhý investiční horizont
rozumíte principům investování a nebojíte se krátkodobých poklesů trhů
máte stabilní příjmy s potenciálem růstu
úrokové sazby hypoték jsou nízké (do 5 %).

Tři strategie splácení – od sprintu po maraton

Strategie 1: Sprint na krátkou trať (15 let)

Strategie 2: Zlatá střední cesta (20 let)

Strategie 3: Investiční maraton (30 let)

Úroky z hypotéky se dají odečíst z daní

U dluhů hraje inflace ve váš prospěch

Síla složeného úročení spoření i investic

Kdy která strategie dává smysl?

Sprint je vhodný pouze výjimečně:

Střední cesta se hodí když:

Maraton je ideální pokud:

Menu

Stavebnictví

Interiér

Financování bydlení

Nové bydlení

Hobby a zahrada

Architektura, design, styl

Cykly a seriály

Bydlínkova kuchařka

Blog

Soutěže

Tržiště zpráv

ABSTRACT.CZ