Pro naše srovnání budeme pracovat s hypotékou na 4,5 milionu korun (částka odpovídá průměrné ceně bytu v krajských městech nebo menšího domku v regionech). Nastavíme aktuální úrokovou sazbu, tedy 4,5 % p. a. (pro výpočet s předpokladem stejné sazby po celou dobu splácení). A ukážeme si, jak finančně dopadnete při třech různých strategiích splácení.

První skupina lidí chce mít hypotéku z krku co nejrychleji. Utáhnou si opasky a nastaví splácení na pouhých 15 let. Měsíční splátka činí 34 424 Kč, takže na hypotéku padne velká část příjmů. Taková domácnost nemůže odkládat dost peněz stranou tak, aby dokázala tvořit stabilní finanční rezervu. Sice něco naspoří, ale jednou za čas úspory vyčerpá na nečekané výdaje.

Jak bude 15letá hypotéka na 4,5 mil. Kč vypadat? Parametry jsou (s pomocí výpočtu v hypoteční kalkulačce) následující:

• měsíční splátka: 34 424 Kč
• celková uhrazená částka za 15 let: 6 196 446 Kč
• přeplatek na úrocích: "pouze" 1 696 446 Kč
• po 15 letech sice dluh 0 Kč, ale finanční polštář také téměř 0 Kč
• po 30 letech, když po splacení hypotéky začnou spořit 2 000 Kč měsíčně s úrokem 3 % a investovat 32 000 Kč měsíčně s úrokem 6 %, má domácnost cca 9,7 mil. Kč (vypočteno s pomocí investiční kalkulačky). 

Život takové domácnosti během splácení hypotéky není žádný med: každý měsíc bojujete o přežití. Když se rozbije pračka za 15 tisíc, musíte si na novou půjčit. Dovolená? Maximálně stan u místního rybníka. Nové auto? Nemyslitelné. Spořit dětem na studia? Nemožné.

Dlouhé roky žijete ve stresu a modlíte se, aby nikdo neonemocněl a nepřišel o práci. Po 15 letech sice nemáte dluh, ale také nemáte nic jiného. Začínáte budovat majetek od nuly v době, kdy si vaši vrstevníci, s jinou strategií splácení, našetřili několik milionů korun a mohli si dovolit život nejen bez dalších půjček, ale i s „povyražením“.

Druhá skupina volí kompromis. Splácí 20 let, měsíční splátkou 28 469 Kč měsíčně. Rozdíl ve splátce oproti první skupině, tedy téměř 6 tisíc měsíčně, používají na budování finanční rezervy. Konkrétně tak, že 2 000 Kč měsíčně odkládají na spořicí účet s úrokem 3 % p. a. a zbylé 4 000 Kč měsíčně do investic, kde v tomto příkladu nastavíme poměrně nízké zhodnocení: 6 % p. a.

• měsíční splátka: 28 469 Kč 
• celková uhrazená částka za 20 let: 6 832 613 Kč
• přeplatek na úrocích: 2 332 613 Kč
• po 20 letech dluh 0 Kč, ale finanční polštář 2 505 000 Kč
• po 30 letech, když po doplacení hypotéky stále spoří 2 000 Kč měsíčně s úrokem 3 %, ale investici zvýší na 32 000 Kč měsíčně s úrokem 6 %, mají cca 9,7 mil. Kč. 

„Na první pohled to vypadá, že jsem obě strategie vlastně stejné, výsledek po 30 letech je finančně podobný. Ano, je. Ale co se liší, je průběh oněch 30 let, resp. prvních 15 let splácení. Domácnost, která zvolila střední cestu, má splátky nastavené níž, a proto je finančně stabilnější, jistější. Nemusí se stresovat kvůli každé drobnosti. Postupně si tvoří polštář, do nějž se dá kdykoliv sáhnout, nemusí platit drahé půjčky na domácí spotřebiče, a možná ani na auto,“ přibližuje rozdíly druhé strategie Lenka Rutteová, autorka vzdělávacích článků blogu Hyperfinance.cz.

Celou hypotékou propluje tahle domácnost mnohem klidněji.

Třetí skupina jde na věc nejchytřeji. Vezme si hypotéku na 30 let, se splátkou o 12 tisíc Kč nižší, konkrétně 22 800 Kč. Rozdíl oproti maximální splátce také spoří a investuje, se stejnou částkou na spoření 2 000 Kč s úrokem 3 % ročně a investice tedy 10 000 Kč měsíčně, se zhodnocením 6 % p. a.

Výsledná čísla jsou na první pohled až impozantní:

• měsíční splátka: 22 800 Kč  
• celková uhrazená částka za 30 let: 8 208 302 Kč
• přeplatek na úrocích: 3 708 302 Kč
• po 30 letech dluh 0 Kč, ale finanční polštář 11,2  mil Kč (tedy o 1,5 mil. Kč víc jen díky jiné strategii).

To samozřejmě není celé. Tahle domácnost měla nejhladší průběh splácení. Splátky jí rozpočet zatěžovaly o 12 tisíc nižší částkou v každém měsíci. Měla po celou dobu splácení dostatečnou rezervu v rozpočtu na to, aby si zajela na dovolenou, kompletně vybavila byt nebo dokoupila parkovací stání / garáž, či cokoliv jiného. 

Výsledek by byl ještě rozdílnější, kdybychom do příkladu použili dlouhodobý průměrný výnos akciového trhu (například index S&P 500), což je 9 – 10 % ročně. Ukažme si výsledky všech tří strategií po 30 letech, při 9% výnosu z investic:

Do celkového rozdílu mezi strategiemi se můžete ještě promítnout i fakt, že zaplacený úrok z úvěru na bydlení se dá promítnout do základu dně z příjmu. „V současnosti povoluje česká legislativa snížit základ daně až o 150 000 Kč za rok (úspora na dani je pak 22 500 Kč každý rok),“ říká Rutteová. 

Tahle výhoda ve výpočtu také není zahrnuta.

Dalším faktorem, který hraje ve prospěch dlouhého splácení, je inflace. Splátka 22 800 Kč dnes představuje značnou část rozpočtu, zhruba polovinu průměrné mzdy. Ale za 30 let? Při průměrné inflaci 2 % bude průměrná mzda dosahovat na částky 80 tisíc Kč. Místo poloviny průměrné mzdy budete tou dobou splácet jen o něco více než její čtvrtinu.

Složené úročení je osmý div světa, jak poznamenal Albert Einstein. Funguje jednoduše: úročí se vám nejen vložená částka, ale později se úrok počítá i z již dříve připsaného zhodnocení (úroku). Úroky tedy úročíte opakovaně. Čím déle peníze pracují, tím dramatičtější je efekt.

• při investici 3 000 Kč měsíčně po dobu 20 let s 6% výnosem získáte 1,39 milionu Kč
• při investici 9 000 Kč měsíčně po dobu 30 let s 6% výnosem získáte 9,04 milionu Kč.

Všimněte si: investujete 3× víc peněz (9 000 vs. 3 000), doba je 1,5× delší (30 vs. 20 let), ale výsledek je 6,5× větší! To je kouzlo času a složeného úroku.

Podívejme se, v jaké životní situaci sáhnout po které strategii (s podrobným nastavením vám vždycky pomůže hypoteční poradce, ale je dobré, abyste předem věděli, jak si splácení hypotéky chcete nechat nastavit a proč).

• máte nadstandardně vysoké příjmy 
• jste ve vyšším věku, takže jiné než rychlé splácení nepřipadá v úvahu
• trpíte psychickým blokem vůči dluhům a stres vám nedá spát
• úrokové sazby jsou vysoké (nad 7 %).

• chcete rovnováhu mezi jistotou a výnosem
• nejste srozuměni s velkými vklady do dynamických investic 
• vaše příjmy jsou průměrné až mírně nadprůměrné
• plánujete větší výdaje v horizontu 5-10 let (studium dětí, auto, rekonstrukce).

• jste mladí (do 40 let) a máte před sebou dlouhý investiční horizont
• rozumíte principům investování a nebojíte se krátkodobých poklesů trhů
• máte stabilní příjmy s potenciálem růstu
• úrokové sazby hypoték jsou nízké (do 5 %).