Rodinné prémiové byty v tradičních pražských lokalitách na sekundárním trhu se zmenšují. A přesto jsou stále dražší.

Rodinné bydlení se stává méně otázkou počtu metrů a stále více otázkou jejich skutečné hodnoty. Analýza společnosti LEXXUS NORTON, která se specializuje jak na prodej nových developerských projektů, tak na prodej a pronájem individuálních prémiových nemovitostí, ukazuje další trend na prémiovém sekundárním trhu s rodinnými byty v Praze. Analýza vychází z uzavřených obchodů s byty 4+kk a 4+1 realizovaných v období 2022–2026 v prémiových pražských lokalitách, jako jsou Vinohrady, Bubeneč nebo Karlín.

Pražský prémiový sekundární trh 4+kk mění pravidla hry: za méně metrů kupující platí více

Data ukazují, že zatímco v letech 2022 a 2023 se typický prodaný prémiový byt 4+kk pohyboval kolem 220 až 230 m². V posledních letech klesl medián výměry prodaných bytů společností LEXXUS NORTON na 155 až 170 m². Současně cena za metr čtvereční vzrostla z úrovně kolem 155–175 tisíc korun na více než 220 tisíc korun.

Na pražském prémiovém sekundárním trhu tak kupující získávají méně prostoru, ale za výrazně vyšší cenu za metr čtvereční. Právě u velkých rodinných bytů se stále více ukazuje, že nejvyšší hodnotu dnes netvoří samotná výměra, ale kombinace lokality, dispozice, architektury a kvality provedení.

„Rodinný prémiový byt už dnes neznamená automaticky velkou výměru. Znamená především dobře využitý prostor, který dokáže nabídnout komfort celé rodině. A právě takových bytů je na pražském trhu nedostatek,“ říká Anna Gruberová, CEO LEXXUS NORTON.

LEXXUS NORTON: Byt Široká

Z luxusních metráží se stává vzácné zboží

Data ukazují zajímavý obrat. Ještě před několika lety se v prémiovém segmentu 4+kk běžně prodávaly byty o výměře přes 200 m². Dnes se těžiště realizovaných obchod v prémiovém segmentu posouvá výrazně níže. Medián výměry u transakcí 4+kk a 4+1 v prémiových lokalitách sekundárního trhu se aktuálně pohybuje přibližně mezi 155 a 170 m². Současně ale cena za metr čtvereční u těchto nemovitostí vyskočila nad hranici 220 tisíc korun. Kupující si tedy pořizují menší byt, ale každý jeho metr je dnes podstatně dražší.

„Nejde o to, že by Pražané přestali chtít velké bydlení. Naopak. Rodiny 4+kk stále vyhledávají, jen se smiřují s tím, že musí velmi pečlivě vybírat, jaký prostor skutečně potřebují. Když se objeví v nabídce prakticky dispozičně řešený rodinný byt v prémiové lokalitě, poptávka je silná,“ doplňuje Anna Gruberová.

LEXXUS NORTON: Byt Vlašimská

4+kk vítězí nad 4+1

Proměna trhu je patrná i ve struktuře samotných transakcí. Ze všech sledovaných obchodů LEXXUS NORTON s prémiovými velkými byty připadá 81 % na dispozici 4+kk a pouze 19 % na 4+1. Moderní 4+kk tak stále více nahrazuje tradiční 4+1 jako preferovanou dispozici pro rodinné bydlení.

„Dispozice 4+kk velmi dobře odpovídá tomu, jak dnes rodiny chtějí bydlet. Velký společný prostor propojený s kuchyní, dostatek soukromí v ložnicové části a často také terasa, balkon nebo přímý kontakt se zelení. U prémiového bydlení je právě tato kombinace dnes mimořádně žádaná,“ říká Anna Gruberová.

Lokalita stále rozhoduje. A rozdíly jsou překvapivě velké

Ne všechny pražské lokality se přitom vyvíjejí stejně. Z analyzovaných transakcí vychází jako nejsilnější segment Praha 5 – Smíchov, kde LEXXUS NORTON uskutečnil nejvíce prodejů 4+kk za sledované období. Medián ceny se zde pohybuje kolem 228 tisíc Kč/m².

Ještě výše se dostávají některé tradičně prémiové lokality. Bubeneč s průměrnou cenou 280 tisíc Kč /m², Střešovice dosahují v analyzovaném vzorku až kolem 272 tisíc Kč/m², Karlín přibližně 266 tisíc Kč/m² a Vinohrady kolem 252 tisíc Kč/m².

„U velkých bytů je rozdíl mezi jednotlivými lokalitami obrovský. Kupující dnes velmi přesně rozlišují mezi adresou, kvalitou domu, architekturou, výhledem, zelení i dostupností služeb. Právě proto můžou mít dva podobně velké byty rozdíl v ceně za metr čtvereční i v desítkách tisíc,“ říká Anna Gruberová.

Méně metrů, více hodnoty

Vývoj prémiového sekundárního segmentu 4+kk podle LEXXUS NORTON ukazuje širší změnu pražského rezidenčního trhu. Velké rodinné byty se stávají vzácnějšími právě ve chvíli, kdy o ně mají bonitní kupující stále větší zájem.

Omezená nabídka kvalitních velkých bytů v prémiových lokalitách vytváří tlak na ceny a zároveň posouvá význam každého metru čtverečního. Omezená nabídka ostatně platí i pro developerské projekty a rodinné byty 4+kk v novostavbách, jejichž nabídková cena za metr čtvereční je aktuálně průměrně 175 866 Kč. Developeři v posledních letech výrazně omezili výstavbu větších rodinných bytů. Nabídka se přesouvá k menším dispozicím, které se prodávají rychleji a lépe odpovídají investiční poptávce. Výsledkem je nedostatek bytů v novostavbách o dispozici 4+kk a větších, který tlačí jejich ceny vzhůru.

„U velkých rodinných bytů se podle mě dostáváme do zajímavého paradoxu. Čím méně jich na trhu je, tím méně je rozhodující samotná velikost a tím více rozhoduje kvalita prostoru. Byt o 150 metrech může být pro rodinu hodnotnější než dvousetmetrový byt, pokud je lépe navržený, má lepší dispozici a nachází se na správné adrese,“ uzavírá Anna Gruberová.

Tržiště zpráv | 29.10.2026

Související témata

LEXXUS NORTON

Jsme realitní kancelář zaměřující se na Prahu a blízké okolí. Už tři desetiletí sledujeme nejen trh s nemovitostmi, ale i trendy v bydlení, a tak jsme připraveni najít to pravé místo, které bude přesně odpovídat vašemu stylu a vkusu. Umíme pomoci také s prodejem nemovitosti a usnadnit celý jeho zdlouhavý proces. Specializujeme se zejména na rezidenční bydlení a novou výstavbu. Díky mnoha spokojeným klientům, ale také výborným vztahům a spoluprací s největšími pražskými developery, bankami a dalšími institucemi jsme si dokázali vybudovat dominantní postavení na českém trhu.

© 1999 - 2019 ABSTRACT, s.r.o. a dodavatelé obsahu. ISSN 1214 - 5548
Internetový portál BYDLENÍ.CZ je zdrojem registrovaným pod mezinárodním standardním seriálovým číslem ISSN 1214 - 5548 dodržuje právní předpisy o ochraně osobních údajů. Publikování nebo šíření obsahu serveru nebo jakékoliv části zveřejněného materiálu jakoukoliv formou je bez předchozího písemného souhlasu vydavatele zakázáno.

LEXXUS NORTON

LEXXUS NORTON

Menu

Stavebnictví

Interiér

Financování bydlení

Nové bydlení

Hobby a zahrada

Architektura, design, styl

Cykly a seriály

Bydlínkova kuchařka

Blog

Soutěže

Tržiště zpráv

ABSTRACT.CZ