Jan Kruntorád: Uzavřít hypotéku s variabilní sazbou při minimálních úrokových sazbách je risk

Rekordně nízké hodnoty variabilních sazeb mohou lákat zájemce o hypotéku k výběru tohoto typu úvěru. Při volbě mezi fixní a variabilní sazbou by však nikomu neměly uniknout některé důležité momenty. Jedním z nich je aktuální poloha úrokových sazeb vůči historickým průměrům, druhým pak například klauzule ve smlouvě opravňující banku k automatickému převodu na fixní sazbu.

Variabilní sazba je u většiny hypoték tvořena měsíční pražskou mezibankovní úrokovou sazbou používanou pod zkratkou 1M PRIBOR (Prague Interbank Offered Rate) a marží banky. Hodnota 1M PRIBORU je aktuálně na svých minimech v důsledku dlouhotrvající ekonomické recese. V současnosti činí 1M PRIBOR 0,33 %. Podle statistik České národní banky však činil průměr za leden 2002 až prosinec 2012 2,18 %. Těsně po vypuknutí finanční krize dosahovala tato mezibankovní sazba dokonce hodnot kolem 4 %.

Variabilní sazby jsou v případě historických minim značně nejisté

Podstatou variabilní sazby je, že se měsíční splátka hypotéky mění právě podle pohybu mezibankovní sazby PRIBOR. V extrémním případě se měsíční splátka hypotéky s variabilní sazbou může lišit každý měsíc. Vzhledem k tomu, že nyní máme historicky minimální úrovně 1M PRIBORU, další snižování této sazby je nepravděpodobné. Ve hře je stagnace, ale i zvýšení, které by Česká národní banka mohla realizovat v případě inflačních tlaků. Například na podzim roku 2008, době, kdy ekonomiky zažívaly svůj vrchol, brzdila ČNB konjunkturu hodnotou 1M PRIBORU 4,0 %. Finanční krize se však brzy přelila do ekonomické recese, charakteristické snižováním úrokových sazeb. Ty se tak postupně ocitly až na dnešních minimech.

K sazbě PRIBOR si banka připočítává marži, která zůstává v čase stejná. Výše marže závisí na rizikovosti úvěru. Pokud vám banka nabídne například variabilní sazbu hypotéky 2,5 %, bere si na takovém úvěru při současné výši 1M PRIBORU marži 2,17 %. Typická je konstrukce variabilní sazby z měsíčního PRIBORU a marže. Existují ale i výjimky. Konkrétně hypotéky od skupiny ČSOB mají variabilní sazbu tvořenou tříměsíčním PRIBOREM. Ten má logicky vyšší hodnotu než měsíční sazba z důvodu delší fixace, a to aktuálně 0,51 %.

Růst PRIBORU může znamenat automatický převod variabilní sazby na fixní

Banky propagují jako jednu z výhod variabilní sazby možnost jejího převodu na fixní sazbu. Pokud byste tedy viděli, že sazby v ekonomice rychle rostou, můžete sami převést hypotéku na jistou fixaci.

Banky už ale veřejně nemluví o klauzulích, které mají některé z nich ve smlouvách. Taková klauzule pak opravňuje banku překlopit variabilní sazbu na fixní bez souhlasu dlužníka.

Klauzule může být postavena tak, že pokud 1M PRIBOR vzroste o dvojnásobek, banka má právo převést automaticky sazbu na fixní. To by v praxi znamenalo, že pokud by stoupl 1M PRIBOR na 0,66 %, banka by vám v tu chvíli převedla variabilní sazbu na fix. Je zřejmé, že výše fixu by po takovém pohybu úroků v ekonomice byla znatelně vyšší, než fixní sazba nabízená bankou na začátku rozhodovacího procesu. Budete tedy platit více, než kdybyste se pro fixní sazbu rozhodli hned.

Rozhodnutí o variabilní sazbě by nemělo být postavené pouze na nejbližší měsíční splátce

Rozhodnutí o volbě mezi fixní a variabilní sazbou by nemělo být pouze volbou mezi aktuální výší měsíčních splátek. Každý zájemce o hypotéku by měl brát v potaz i takové faktory, jakými jsou možné pohyby sazeb v budoucnu. Variabilní sazby by měl uzavírat člověk znalý alespoň do určité míry zákonitostí na finančních trzích. Variabilní sazba totiž nekončí nastavením trvalého příkazu na 5 let, tak jako splátka hypotéky s fixní sazbou. U splácení hypotéky s variabilní sazbou se nevyhnete upravování částky u platebního příkazu a sledování vývoje sazeb vám může přinést nejednu bezesnou noc.

Autor komentáře: Jan Kruntorád, předseda představenstva a generální ředitel Gepard Finance; předseda představenstva Asociace hypotečních makléřů

Tržiště zpráv | 17.12.2012

Související témata

© 1999 - 2019 ABSTRACT, s.r.o. a dodavatelé obsahu. ISSN 1214 - 5548
Internetový portál BYDLENÍ.CZ je zdrojem registrovaným pod mezinárodním standardním seriálovým číslem ISSN 1214 - 5548 dodržuje právní předpisy o ochraně osobních údajů. Publikování nebo šíření obsahu serveru nebo jakékoliv části zveřejněného materiálu jakoukoliv formou je bez předchozího písemného souhlasu vydavatele zakázáno.

Hypotecnikalkulacka.cz

Menu

Stavebnictví

Interiér

Financování bydlení

Nové bydlení

Hobby a zahrada

Architektura, design, styl

Cykly a seriály

Bydlínkova kuchařka

Blog

Soutěže

Tržiště zpráv

ABSTRACT.CZ