téma

Rizika developerských projektů

Než se dostaneme k popisu možných rizik, pokusíme se definovat pojem developerských projektů. Jsou to takové projekty výstavby bytů, kde organizátor výstavby realizuje projekt pro pokud možno co největší počet již smluvně zavázaných klientů, kteří se na výstavbě během jejího průběhu finančně podílejí.

Položme si otázku, proč je tento způsob výstavby, který v sobě nese určitá rizika, všeobecně rozšířen a hojně používán. Má to pádné ekonomické a technické důvody. Je totiž levnější, než kdyby musel organizátor výstavby celý projekt nejprve realizovat a teprve potom hotové byty prodávat. Musel by totiž stavět na úvěr a to by se prodražilo – nehledě na to, že by mu asi žádná banka nechtěla půjčit potřebnou částku peněz bez jistoty prodeje velkého množství bytů. A u hotových bytů není už možnost provádět ( nebo pouze velmi nákladně) stavební a jiné úpravy.
Pokud jde o zmíněná rizika tohoto druhu výstavby z hlediska kupujícího, může jít hlavně o riziko ztráty vložených finančních prostředků, o riziko pozdní dodávky a riziko špatné kvality nebo o kombinace vší těchto rizik.
Probereme tyto případy postupně s přihlédnutím k jejich možné minimalizaci.

Nebezpečí krachu ( konkurzu, zániku) developerské firmy během výstavby, tedy před kolaudací a před předáním bytu kupujícím

Nechme stranou tu okolnost, zda byla developerská firma založena účelově k okradení kupujících nebo zda zbankrotovala původně normálně fungující firma. Z hlediska kupujících to není tak podstatné. Majetek firmy jde do konkurzní podstaty a z ní jsou věřitelé uspokojováni v určitém pořadí, nejprve stát, potom banky, nakonec ostatní. Důležité tedy je, co je a co není majetek firmy. Možná ochrana je ve volbě nabývacího titulu. Pokud kupující uzavírá s developerem tzv. smlouvu o výstavbě, pak je vlastníkem od samého počátku stavby a jeho jednotka (a podíl na pozemku) není součástí konkurzní podstaty. Další možností, jak zajistit práva kupujících je převod vlastnictví co nejdříve během výstavby. Zdejší zákony umožňují převod vlastnictví po zápisu rozestavěné stavby do katastru nemovitostí. Tento je možný po ukončení hrubé stavby. Firma Bohemia REAL INVEST např. používá oba způsoby ( dle přání zákazníka), ale vždy tak, aby byl převod vlastnictví uskutečněn co nejdříve, kdy je to už možné. Většina developerských firem obvykle používá tzv. smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kde kupující sice platí splátky kupní ceny podle postupu stavby, ale není vlastníkem a v případě krachu firmy může o vložené prostředky ( nebo jejich podstatnou část ) přijít.
Další možností obrany před takovouto ztrátou je platba na vinkulovaný účet v bance, která developera financuje. Vyžaduje to ovšem aktivní spolupráci banky a týká se to obvykle všech klientů takového projektu. Projekt se tím poněkud zdražuje, ale je to vyváženo zvýšenou bezpečností.

Riziko pozdní dodávky

Dá se do jisté míry omezit hrozbou penalizace nebo dohodou o vrácení peněz při pozdní dodávce. Ale pozor: protože ceny bytů stále stoupají, má po určité době rozestavěný byt větší cenu než vložené prostředky kupujícího. Bylo by tedy asi nerozumné za této situace od smlouvy odstoupit a chtít prostředky zpět.

Špatná kvalita dodávky

Pokud jde o tento typ rizikay, pomůže obvykle důsledná kontrola během stavby a možnost kontroly dokumentace a skutečného provedení stavby. Kupující by si měl v každém případě smluvně vyhradit právo kontroly. Přejímku bytů je možno uskutečnit, pokud dílo nemá vady bránící užívání. Vždy je vhodné přizvat ke kontrole a k přejímce odborníka a toto právo smluvně zakotvit.
Doufám, že tento přehled možných rizik a jejich předcházení nevezme čtenářům chuť investovat do vlastního bydlení, ale naopak, pomůže jim rozeznat v nabídce developerů a projektů ten pravý projekt a tu správnou firmu.

29.07.2005 | Ing. Luboš Holan

Poslat e-mailem | Verze pro tisk

<< Nové bydlení v Jesenici u Prahy Investujte do svého >>

Související témata

© 1999 - 2019 ABSTRACT, s.r.o. a dodavatelé obsahu. ISSN 1214 - 5548
Internetový portál BYDLENÍ.CZ je zdrojem registrovaným pod mezinárodním standardním seriálovým číslem ISSN 1214 - 5548 dodržuje právní předpisy o ochraně osobních údajů. Publikování nebo šíření obsahu serveru nebo jakékoliv části zveřejněného materiálu jakoukoliv formou je bez předchozího písemného souhlasu vydavatele zakázáno.

Menu

Stavebnictví

Interiér

Financování bydlení

Nové bydlení

Hobby a zahrada

Architektura, design, styl

Cykly a seriály

Bydlínkova kuchařka

Blog

Soutěže

Tržiště zpráv

ABSTRACT.CZ