téma

Kolik stojí byty v Praze?

Na základě veřejně dostupných zdrojů a informací provedla společnost Trigema průzkum, který zahrnul všech 230 developerských projektů na území hlavního města (za projekt jsou považovány i jednotlivé etapy v rámci rozsáhlejších projektů), v nichž bylo ke konci 7. týdne roku 2011 celkem 10 590 bytů, z toho dosud volných 7 088 bytů.

Jako zajímavost analýza uvádí fakt, že celková plocha všech 10 590 nabízených bytů se blíží k hranici 700 000 m2 – to je jako jedenáctipatrová budova pokrývající plochu spartakiádního stadionu na Strahově. Celková hodnota všech oceněných bytů (6751) je suma sahající nad 29 miliard korun. V té však navíc nejsou započítány nové byty, spadající do vyššího a vysokého standardu, u kterých si zákazník musí cenu vyžádat.

Průměrná cena

Jako průměrnou cenu za metr čtvereční obytné plochy včetně DPH vypočtenou za všech nabízených volných bytů, u nichž je uvedena cena, uvádí analýza 63 067 Kč/m2. Vzorec byl pro zjednodušení modelu, kvůli různorodosti poskytovaných údajů jednotlivými developery, nastaven jako podíl celkové ceny za byt (včetně balkónů, teras a sklepa) včetně DPH k celkové obytné ploše.

Nejlevnější byt přitom stojí cca 1,4 miliónu Kč, nejdražší 34 mil. Kč. V přepočtu na metr čtvereční by měl být nejlevnější byt za cenu 33 000 Kč/m2, nejdražší se vyšplhal na stěží představitelných 226 000 Kč/m2. Nejdražší lokalitou je podle analýzy Podolí, kde průměrná cena za metr čtvereční dosahuje 150 517 Kč, následují Vinohrady (124 042 Kč/m2, Strašnice (92 566 Kč/m2) a Smíchov (90 940 Kč/m2). V nejlevnějších lokalitách na okraji Prahy se průměrná cena za m2 pohybuje pod 50 000 (v nejlevnějších Satalicích je to 43 273 Kč/m2).

Analýza roněž porovnala počty volných bytů rozdělených do cenových hladin v závislosti na dispozici. Dá se z ní na posledním řádku také vyčíst dispoziční rozložení nabídky volných bytů. (Tabulka zahrnuje pouze byty s uvedenou cenou a nezahrnuje jednotky nebytového charakteru, které jsou součástí některých projektů – ateliéry, studia, rodinné domy apod.). Pro zájemce s rozpočtem do 2 mil. Kč z toho vyplývá, že může vybírat pouze mezi jednopokojovými byty. Zároveň je taktéž patrné, jak je obtížné sehnat třípokojový byt při rozpočtu do 3 milionů korun.

Cena s DPH (Kč)	1 pokoj	2 pokoje	3 pokoje	4 pokoje	5 a více
<2 000 000	590
2 000 000-2 500 000	368	194	1
2 500 000-3 000 000	215	757	9
>3 000 000	221	1 585	2 006	615	35
Celkový součet	1 394	2 536	2 016	615	35

Zajímavé je sledovat, jak se mění cena dokončených neprodaných bytů v závislosti na jejich „stáří“.

Rok dokončení	< 2009	2009	2010	Průměr
Průměrná cena (Kč)	51 618	64 383	70 576	67 541

Pokud předchozí údaje zkombinujeme, zjistíme porovnání vývoje cen dispozičně srovnatelných bytů v závislosti na stáří bytu.

Stáří bytů / dispozice	1 pokoj	2 pokoje	3 pokoje	4 a více
Nedokončené	2 123 250 Kč	3 215 619 Kč	4 794 431 Kč	7 079 662 Kč
0 - 1 rok	3 440 843 Kč	3 896 881 Kč	6 142 182 Kč	9 749 170 Kč
1 - 2 roky	2 855 456 Kč	4 377 925 Kč	5 358 415 Kč	7 522 787 Kč
2 roky a více	2 308 775 Kč	3 251 089 Kč	5 720 691 Kč	7 210 990 Kč

"Ležáky" a mrtvý kapitál

V prvních týdnech roku 2011 se tak ukázalo, že poptávka vykrývá nabídku pouze v rozsahu přírůstků nových bytů v nabídkách developerů. Počet volných bytů se téměř nemění. Počet volných a dokončených bytů (tzv. ležáků) se pohybuje na úrovni 2 715 ks.

Analýza společnosti Trigema poprvé zveřejňuje spočtený, nikoli odhadovaný rozsah tzv. umrtveného kapitálu developerů v dokončených a neprodaných bytech. Jde minimálně o 11,26 miliard Kč v ceníkových cenách s DPH. Pokud budeme pro zjednodušení předpokládat uplatnění prozatím 10% DPH, stát zde má uloženu částku rovnající se cca 1 miliardě Kč. A pokud se tyto byty neprodají v roce 2011, od 1.1.2012 se změní daňový odvod státu z DPH z jedné na dvě miliardy Kč. Nedojde-li ovšem k dramatickému zlevnění a tím k částečnému snížení daňové povinnosti, upozorňují závěry analýzy.

Čím starší, tím dražší

Dalším zajímavým údajem je průměrná cena všech bytů v aktuální nabídce ve výši 63 067 Kč/m2 včetně DPH. Jedná se o relativně vysoké číslo, které nám ukazuje, že nabídka drahých bytů převyšuje nad těmi levnějšími. Ještě zajímavější je toto číslo v porovnání s průměrnou cenou dokončených a neprodaných bytů (tzv. ležáků). Ta je poměrně vyšší – 67 541 Kč/m2 včetně DPH a ukazuje, že dochází k postupnému snižování cen v nově zahajovaných projektech.

Autoři analýzy předpokládají, že avizované zvýšení sazby DPH na 20 % při současném zlevňování cen ležáků pomůže developerům v roce 2011 snížit aktuální zásobu těchto dokončených a neprodaných bytů. Avšak současná aktivita na trhu vedoucí k razantnímu zvýšení nabídky nově zahajovaných bytů povede ve svém důsledku ke konci roku 2012 k navýšení zásoby dokončených a neprodaných bytů. Developerské šrotovné 2011 vystřídá developerská doba ledová 2012 a 2013.

Autor analýzy: Marcel Soural, předseda představenstva a generální ředitel, ve spolupráci s analytickým oddělením Trigema a.s.

02.03.2011

Poslat e-mailem | Verze pro tisk

Trigema a.s.

Trigema je developerskou společností s přesahem do dalších aktivit. Výsledkem developerské práce jsou bytové domy Chytrého bydlení , které jsou v současnosti nabízeny už ve třech kvalitativních úrovních. Vedle té základní je to Plus a Premium.

<< Únikem z nevýhodné hypotéky je refinancování Zahájen prodej bytů v Jinočanech >>

Související témata

© 1999 - 2019 ABSTRACT, s.r.o. a dodavatelé obsahu. ISSN 1214 - 5548
Internetový portál BYDLENÍ.CZ je zdrojem registrovaným pod mezinárodním standardním seriálovým číslem ISSN 1214 - 5548 dodržuje právní předpisy o ochraně osobních údajů. Publikování nebo šíření obsahu serveru nebo jakékoliv části zveřejněného materiálu jakoukoliv formou je bez předchozího písemného souhlasu vydavatele zakázáno.

Trigema a.s.

Trigema a.s.

Trigema a.s.

Menu

Stavebnictví

Interiér

Financování bydlení

Nové bydlení

Hobby a zahrada

Architektura, design, styl

Cykly a seriály

Bydlínkova kuchařka

Blog

Soutěže

Tržiště zpráv

ABSTRACT.CZ