Nejhlubší propad transakcí na realitním trhu byl zaznamenán u nových bytů. Jejich prodej se (co do počtu) propadl o 57 %. Propad prodeje rodinných domů byl „jen“ 47 %. Starší byty se pohybovaly někde mezi, propad počtu prodaných bytů dosáhl na 51 %.

Počty prodejů rezidenčních nemovitostí tak byly nejnižší za posledních deset let. I přes fakt, že se na trh dostávalo také bydlení zatížené hypotékou, na jejíž splácení majitelé vlivem skokového zvýšení splátek už nadále neměli, případně nebyli ochotni akceptovat o tolik zdražené vlastní bydlení.

Prodej domu nebo bytu, který je zatížen hypotékou, je možný ve dvou základních režimech. 
1. S využitím předčasného splacení hypotéky, kdy se úvěr doplatí penězi získanými prodejem nemovitosti. Nový majitel buď zaplatí hotově, nebo formou nově vzaté hypotéky na své jméno.

2. Celá hypotéka se převede na nového majitele domu/bytu. Převod hypotéky (za původních podmínek platných pro prodejce nemovitosti) však není automaticky nárokový. Situaci banky vždy posuzují individuálně a rozhodují se zvlášť u každého prodeje nemovitosti s hypotékou. 

Průzkum trhu pořádaný ČBA ve spolupráci s Dataligence ukázal, že „starší byty v panelové a cihlové zástavbě dosáhly maximálních cen v polovině roku 2022 a z nich si pak do konce roku odepsaly v průměru 4,3 %. V meziročním srovnání ale starší byty stále zdražovaly, a to o 3,4 %." Situaci dokresluje graf níže.

V Praze byl zaznamenán pokles cen u starší bytové zástavby ve výši cirka jednoho procenta. Až 15% pokles si připsaly starší byty v kraji Libereckém, více než o 13 % pokles v kraji Karlovarském. Nejméně se ceny vychýlily v kraji Jihomoravském.

Byty v novostavbách byly často nabízeny v různých cenových akcích a slevách. Ale vzhledem k celorepublikovému vývoji, kdy cena nových bytů stále ještě rostla, se tyto slevy v celkovém vývoji nijak neprojevily. „Průměrné ceny nově prodaných bytů se naopak o 11 % zvýšily, a to na 120 000 Kč za 1m². Nejvyšší jsou v Praze (151 643 Kč za 1m²) a průměrná cena v regionech se zvýšila o 14 % na 100 692 Kč za 1m²," uvádí ČBA ve výsledcích výzkumu.

 

S velkou pravděpodobností má tento zdánlivý nesoulad jednu základní příčinu: zamrznutí trhu přišlo v době jeho vyprodání. V průběhu roku 2022 se totiž jen mírně doplnil počet nově nabízených bytů, avšak jen na úroveň roku 2018. Prostoru je na trhu stále ještě dost.

I proto je poptávka dostatečně silná na to, aby udržela cenu nemovitostí na původní výši. Jinými slovy: aby brzdila propad cen při poklesu zájmu o koupi vlastního bydlení. Nutno dodat, že i přes pokles prodejů starších bytů a domů zůstává poptávka po bytech nových na vysokých hodnotách - viz výše o navýšení cen i poptávky po novém bydlení. Právě tento fakt nedovolí strmější pád cen nemovitostí.

Navíc je současná situace vnímaná jen jako přechodná. A tak ti, kdo nemusejí prodávat, odkládají zpeněžení své nemovitosti na dobu, kdy se hypotéky opět zlevní a kupní síla znovu zvýší. Takže ani nabídková strana příliš netlačí na pokles cen.