Proč je většina stavebních projektů dražších, než se předpokládalo?

V čem myslíte, že může být jedna z hlavních příčin, proč je projekt odsouzen k neúspěchu, tedy dojde k prodražení nebo nedodržení termínu kolaudace?

Hlavní příčinu spatřuji v tom, že investor věnuje skutečnou pozornost svému projektu až v příliš pozdní fázi. Bohužel je to často až ve fázi realizace, kdy se začínají rýsovat obrysy budovy a on přichází s požadavky na změny. Jakákoliv změna v této chvíli však způsobuje jak nárůst ceny, tak i časové prodlení, případně snížení kvality.

Zatímco v době plánování a projektové přípravy by byla např. změna dispozice kanceláří zanedbatelná, v době výstavby může dle daného stupně dokončení způsobit jak obrovské vícepráce, tak i mnohatýdenní zpoždění dokončení. Snažíme se proto našim klientům vysvětlit, že rozhodující fáze je ta přípravná, kdy lze výsledný produkt ovlivnit s nejnižším dopadem do nákladů a termínů. Pro naše klienty jsme proto připravili brožuru, v našem podání tzv. SLABIKÁŘ INVESTORA, která jednotlivé kroky přehledně popisuje. Zabýváme se zde všemi devíti kroky životního cyklu budovy i úkoly, povinnostmi a rozhodnutími, které je nutno pro bezproblémový průběh projektu učinit.

Jakým způsobem je možné tyto změny a jejich finanční důsledky eliminovat?

Vždy klademe důraz na to, aby byly v rozpočtu zahrnuty i tzv. projektové rezervy na nepředvídané skutečnosti, které skoro vždy v průběhu projektu z různých důvodů vznikají. Dobrou zkušenost máme také s formálním ukončováním každé fáze projektu, zejména pak těch přípravných. Zde je nutné investora detailně informovat o stavu a rozsahu projektu, objasnit zvolené řešení s odpovídajícími odhady nákladů a reálných termínů. Až po schválení lze potom zahájit další fázi. Čas věnovaný schvalování jednotlivých fází projektů umožní investorovi a jeho týmu lepší seznámení s projektem a případné změny „vyprovokuje“ již ve fázi projektování.

V jaké fázi za Vámi investor obvykle přichází?


Erik Štefanovič, jednatel architektonicko-projektantské kanceláře DELTA Projektconsult

Jsou dvě varianty. Hned v počátku, kdy teprve uvažuje o projektu a má jasně stanovený rozpočet. Pak je celý proces hladký. Druhá varianta z praxe bývá ta, kdy už má zpracovaný projekt na budovu či průmyslovou halu, která se však zcela vymyká sumě, která je pro projekt určena. Opravdu míním vážně, ať už stavíte rodinný dům nebo firemní sídlo, tak platí, že na začátku se dělají rozhodnutí s největším finančním dosahem.

Současný neúměrný tlak na cenu projekčních prací způsobuje u projektantů nutnost hledat úspory v přípravě, za což investor mnohdy draze zaplatí. Například úspora za projekci ve výši 20 % činí z celkových nákladů zanedbatelnou částku (1 % až 2 % celkových nákladů), může ale z důvodu podcenění přípravy způsobit prodražení v řádech desítek procent celkových nákladů. V případě této druhé varianty přichází investor až v době problémů, kdy je třeba definovat možnosti úspor, případně přepracovat a nastavit projekt podle skutečných procesů ve firmě a také vymezenému rozpočtu na míru. Dalšími kroky je mnohdy opětovné detailní výběrové řízení a volba profesionálního projektového manažera, který na kvalitu procesu výstavby dohlíží. V důsledku lze sice projekt často zachránit, bohužel se ale nelze vyhnout podstatnému prodloužení času a tím například ztrátě plánovaného obratu a podobně. Proto je naším oblíbeným mottem věta, že úspěšný stavební projekt je otázkou správné volby partnera.

„Ať už stavíte rodinný dům nebo sídlo firmy, tak platí, že na začátku se dělají rozhodnutí s největším finančním dosahem“.

Erik Štefanovič

Pyšníte se tím, že dáváte investorovi garanci za dodržení nákladů, termínů i kvality výstavby. Máte nějaké recepty, kterými se řídíte a můžete je prozradit?

Zmínil bych znovu precizní výběrové řízení s opravdu detailními podklady s jednotkovými cenami, které umožňuje zabránit nárůstu nákladů. Interně uplatňujeme také tzv. moderovaný proces týmové spolupráce se startovacími a průběžnými workshopy, kde si s investorem a všemi dotčenými projektanty a dodavateli nastavíme pravidla, kompetence, očekávání všech zúčastněných. Čas, peníze a energii, kterou bychom utráceli ve sporech, můžeme díky tomu využít ve prospěch projektu. Organizačně nám velmi vypomáhá i naše vlastní IT podpora tzv. Data-pool. Inteligentní cloudové řešení pro řízení, organizaci a realizaci stavebních projektů. Aktuálně bych zdůraznil možnost přípravy stavebních projektů v propojeném BIM modelu, který nám po zkušenostech jasně ukazuje, že funkční spoluprací všech profesí dokáže včas odhalit a eliminovat rizika, předcházet kolizím a je také pro investora v té přípravné fázi díky 3D modelaci srozumitelnější. Což v důsledku přináší méně chyb, které projekty tak neúměrně a zbytečně prodražují.