Jak zaručit bezpečný tok peněz při koupi a prodeji nemovitosti

Zdroj: pixabay.com

Zdroj: pixabay.com

Dům splňuje vaše očekávání, vy jste se dokonce rozhodli, že si nemovitost skutečně chcete koupit. Nastává tedy důležitá část. Úhrada kupní ceny. Jak nemovitost zaplatit, aby vše proběhlo tak, jak má?

Dům nebo byt bude váš až při zápisu vlastnického práva do katastru
Vlastnické právo k nemovitosti získává kupující až momentem zápisu do katastru nemovitostí. Ne podpisem kupní smlouvy, ani uhrazením kupní ceny. A přichází moment, kdy prodávající logicky převod vlastnického práva nepovolí, protože od vás nemá peníze, a vy mu je z podobně logických důvodů nechcete poslat.

Návrh na vklad do katastru je vázán na kupní smlouvu, při jejímž podpisu byste měli mít zaplacenou kupní cenu nemovitosti. Pokud prodávajícímu důvěřujete, můžete nemovitosti zaplatit, ale vystavujete se velkému riziku, že katastr návrh na vklad zamítne a vy budete vyžadovat po prodejci své peníze zpět. Řešení pro bezpečné nakládání s penězi nabízí úschovy u třetích osob. Ty peníze vyplatí prodejci až katastr návrh na vklad povolí a vy se stanete majitelem nemovitosti. 

Kde úschovu zvolit a jaká rizika s sebou úschova nese? Zeptali jsme se odborníků. 

„Úschovu zajištěnou realitní kanceláří bych ani soukromě ani v rámci firemních činností nikdy nevyužil."

Mgr. PŘEMYSL MAREK
ROBO INVEST s.r.o.


„Standardně při prodeji i koupi nemovitostí požadujeme (v případě složení financí z vlastních zdrojů a ne například bankovním financováním) úschovu peněz u advokáta nebo u notáře. Se zavedením možnosti advokátní úschovy došlo ke značnému zjednodušení tohoto procesu a také jeho zlevnění. Narozdíl od notářů není advokátů takový nedostatek a také není problém se operativně objednat i na velmi krátkou dobu. Také je zpravidla (v případě spolupráce se stejným advokátem) možné dohodnout příznivější odměny, než stanovují tabulky a tak dále zlevnit tento proces.

Nezbytné je však zkontrolovat si, jak je advokát pojištěn. Samozřejmě zde, jako u všech ostatních způsobů, hrozí riziko zpronevěry, proto je žádoucí spolupracovat buď se známým a vyzkoušeným advokátem, nebo s větší advokátní kanceláří, kde je toto riziko omezeno tím, že velikost uzavíraného obchodu není pro ně lákavě vysoká.

Úschova zajištěná realitní kanceláří je sice služba, která je nabízena většinou RK a často je součástí jejich balíčku služeb, jedná se ale o způsob, který bych ani soukromě ani v rámci firemních činností nikdy nevyužil. Zde se obě strany svěřují do rukou soukromé společnosti, která v současné době není vůbec nijak regulována zákonem, navíc bez možnosti kontroly, kdo má k účtu přístup, s tradičně vysokou fluktuací zaměstnanců. Mimoto jen absolutně mizivé minimum RK bude mít skutečné depozitní účty, kterým nehrozí zablokování v případě likvidace nebo exekucí.

Další možností jsou například speciálně založené jistotní účty u bank, ale pochybuji, že by v rámci obvyklého rozsahu obchodů při získávání individuálního bydlení docházelo příliš často k jejich využívání. Navíc se jedná o poměrně neznámou službu, takže je nutno ji ještě klientům vysvětlovat a získávat jejich důvěru.

Samostatnou otázkou pak je, kdy peníze z takového úschovního účtu uvolnit. Zájmem prodávajícího samozřejmě je mít peníze k dispozici co nejdříve, jelikož je však celá transakce omezena rychlostí katastrálního úřadu (který dle §16 platného zákona musí obesílat majitele nemovitosti před rozhodnutím), nedá se s penězi počítat dříve než měsíc od vložení návrhu do katastru, spíše měsíc a půl.

Vzhledem k výše uvedenému naše společnost používá zásadně tento postup: U advokáta (se kterým spolupracujeme již řadu let) jsou na základě podepsané smlouvy o úschově složeny podepsané kupní smlouvy na nemovitost a návrh na vklad. Poté, co obdrží advokát na účet úschovy finanční částku, tyto smlouvy doručí na katastrální úřad. Peníze se uvolňují až po předložení potvrzení o zápisu z katastru a nového Listu Vlastnictví, kde je jako vlastník uveden kupující.  

„Jedinou možnou ochranou proti zpronevěře jsou dobré reference a zkušenosti s daným subjektem."

Ing. VLADIMÍR ZUZÁK
ředitel HOME INSTITUTE a MAXIMA REALITY


„Logika bezpečného prodeje a koupě nemovitosti je jasná. Kupující by měl kupní cenu zaplatit, až když má jistotu, že získá nemovitost. A naopak prodávající by neměl nemovitost převádět, dokud nezíská svoje peníze. Řešením tohoto dilematu je úschova peněz. Kupující může složit kupní cenu do úschovy, aby prodávající mohl zahájit převod vlastnických práv, po jehož úspěšném ukončení jsou mu teprve peníze vyplaceny.

Že není bezpečné platit rovnou na účet prodávajícího, to už je mezi kupujícími celkem rozšířený fakt a také prodávající již na toto pravidlo přistoupili. Úschovu považují za standard všechny seriózní realitní kanceláře a vyžadujeme je i v Home Institutu jako zástupci kupujících. Ovšem bezpečnost obou stran je závislá na spolehlivosti schovatele – špatná volba může dopadnout katastrofou, podobně jako se to stalo v případě advokáta Vlasáka, který utekl s miliony korun z úschov, anebo několika realitních kanceláří.

Schovatelem se může stát notář, advokát, banka nebo realitní kancelář. Výběr vhodného schovatele obvykle záleží na ceně úschovy, míře zabezpečení peněz, riziku zpronevěry a dohodě obou stran. Co se týče ceny, nejlevněji – často zdarma – vychází úschova u realitních kanceláří, několik tisíc budete muset nechat u advokáta, dražší je banka a vůbec nejdražší je notář.

Zabezpečení peněz znamená především, že by měly být uloženy na zvláštním účtu (ještě lépe vázaném) a jejich vyplacení by nemělo být závislé na rozhodnutí jednoho člověka. Zatímco notáři a advokáti působí často samostatně, v MAXIMA REALITY máme vnitřní systém nezávislého ověřování, kdy musí výplatu kupní ceny schválit tři vedoucí pracovníci z různých oddělení. Jsou ovšem i realitní kanceláře, které s penězi klientů nakládají běžně na svém provozním účtu, čili toto je nutné prověřit.

Důležité je také pojištění profesní odpovědnosti, které by mělo být vždy na vyšší částku, než jakou do úschovy svěřujete. Ochrání vás před lidských faktorem a možnými chybami spojenými s výkonem každé profese. V MAXIMA REALITY ho máme už od roku 2002 a za celou 18letou historii jsme neřešili s klienty jediný problém, přestože jich u nás prodalo nebo koupilo nemovitost už 45 000.

Dobré reference a zkušenosti s daným subjektem jsou také jedinou možnou ochranou proti zpronevěře – ať už jde o realitní kancelář, advokáta nebo notáře. Úschova u velké realitní kanceláře s dlouholetou tradicí může být v tomto ohledu bezpečnější než u neznámého advokáta.

Riziko zpronevěry je zřejmě vůbec nejnižší u bankovní úschovy, která má ovšem zase jiné nevýhody, zejména nízkou míru flexibility smluv, za každou úpravu musíte mnohdy dokonce zaplatit poplatek anebo není možná vůbec. Ovšem v případě koupě bytu na hypotéku, prodeje bytu, na němž vázne zástavní právo banky, anebo také v případech, kdy se kupující s prodávajícím neshodnou na společném advokátovi, bývá banka nutností."

„Žádná pojišťovna nepojistí nikoho pro případ úmyslného trestného činu."


DAVID VAŠÍČEK
ALVA REAL s.r.o.

„Pokud si klient klade otázku jak zaručit bezpečný tok peněz, je potřeba si říci, jaké jsou vlastně možnosti toku peněz. Jednoduše shrnuji: 

1. Peníze vyplacené přímo prodávajícímu
2. Peníze vyplacené prostřednictvím peněžního ústavu
3. Peníze vyplacené prostřednictvím notářské úschovy
4. Peníze vyplacené prostřednictvím advokátní úschovy
5. Peníze vyplacené přes zprostředkovatele – realitní kancelář

Placení kupní ceny bez úschovy
Pokud bychom se bavili o bezpečí, tak s každou transakcí jsou spojená určitá rizika, která tok peněz přinese. Každý chce svoje finance ochránit na maximum a proto je dobré, aby si také sám vybral jaký způsob zvolí.

Je potřeba vědět, že zde existuje zákon o praní špinavých peněz, který doslova nedovoluje částku větší než 15.000 EUR převádět jinak než převodem. Tedy bod číslo jedna je možný jen do částky 15.000 EUR. S vyplácením přímo prodávajícímu jsou ale spojená rizika. Pokud vyplatíme peníze přímo prodávajícím, není ještě nemovitost převedena na kupujícího a vy nemáte ani peníze ani nemovitost. Pouze kupní smlouvu. Zde doporučuji provádět jen opravdu pokud prodávajícího dobře znáte a kupní cena je nižší než 15.000 EUR.

Úschova u peněžního ústavu vybraného klientem má také rizika. existuje služba banky tzv. dokumentární akreditiv, což znamená neodvolatelný závazek banky (peněžního ústavu), která jej vystaví, poskytnout určité peněžní plnění prodávajícímu, proti předložení požadovaných dokumentů (kupní smlouva spolu s potvrzením o vkladu, výpis z katastru nemovitostí) a splnění dalších podmínek (např. čistý list vlastnictví – bez dluhů atp.) Zde existuje riziko, že se zastavuje účet prodávajícího nebo kupujícího, kde prostředky jsou nebo se předpokládá, že k určitému datu budou. Pokud ale účastník obchodu dluží a je proti němu vedena exekuce, je banka povinna na příkaz exekutora účet zablokovat a účastníci obchodu s touto částkou nemůžou nikterak nakládat. Proto tento typ toku kupní ceny nedoporučujeme. Nehledě na fakt, že si banky za tento typ úschovy účtují nemalé finance.

Notářská úschova se je z pohledu bezpečnosti nejméně riziková. Peníze v notářské úschově jsou uloženy na samostatném účtu stejně jako u advokátní úschovy a jsou odděleny od osobního majetku notáře. Přijetí peněz do notářské úschovy je spojeno s notářským úřadem, který v případě smrti nebo odvolání notáře převezme jiný notář. Peníze v notářské úschově nemohou být zahrnuty do dědictví nebo exekuce na majetek notáře. Tím je institut notářské úschovy bezpečnější, než je tomu v případě advokátní úschovy. Notář si ale za službu úschovy finančních prostředků nechá řádně zaplatit.

Advokátní úschova. Zde bych si dovolil tvrdit, že tento typ úschovy je z pohledu realitní kanceláře nejvíce bezpečnější, protože kancelář má vybraného osvědčeného advokáta. Advokát má finanční prostředky uloženy vždy na zvláštním účtu na jméno advokáta označeném jako advokátní úschova. Na jednom účtu může být vždy pouze jedna úschova! Majetek klienta je tak oddělený od majetku advokáta a nehrozí tedy jeho zahrnutí do pozůstalosti, majetkové podstaty při úpadku advokáta nebo jeho ohrožení v exekuci vedené proti advokátovi. Složení peněz na účet úschovy je advokát povinen klientovi na jeho žádost potvrdit. Je potřeba vědět na jakou částku je advokát pojištěn a dbát na to, aby pojištění bylo u tohoto typu úschovy sjednáno. Je potřeba si uvědomit, že pojištění proti úmyslnému protiprávnímu jednání a hrubou nedbalost související se ztrátou nebo pohřešováním peněz nepojistí žádná pojišťovna. Je potřeba si uvědomit a vzít v úvahu, že žádná pojišťovna nepojistí nikoho pro případ úmyslného trestného činu! V tomto směru se advokátní úschova neliší od jakýchkoli jiných úschov – proti zpronevěře se nelze nijak pojistit! Tento typ úschovy je bezpečnější a není obzvláště nákladný. Proto tento typ doporučujeme nejvíce. 

Úschova u realitní kanceláře
– Častokráte začínající realitní kanceláře, nebo malé realitní kanceláře, které nespolupracují s advokátem Vám nabídnou úschovu peněz na účtě přímo realitní kanceláře, protože tuto službu poskytují levně (zdarma) nebo v rámci provize a je to nejjednodušší způsob. Ovšem doporučit jej také nemohu, realitní kanceláře totiž většinou nemají uzavřené pojištění odpovědnosti za způsobené škody, jako mají advokáti nebo notáři. Stejně tak, pokud byste svoji důvěru vložili do neseriózní kanceláře, riskujete, že vaše peníze zpronevěří. I takové případy už se staly.

Naše kancelář ALVA REAL využívá nejčastěji formu advokátní úschovy, i když máme uzavřené pojištění odpovědnosti za škodu způsobené realitní činností a pokud se na nás klient obrátí, zda můžeme uložit peníze na našem účtě, raději mu tento typ úschovy doslova nedoporučujeme, aby neměl nikdy v budoucnu pocit nedůvěry a vždy mu dáme raději na výběr z výše popsaných."  


Jako třetí osobu, u které si uschováte peníze, můžete vybrat notáře, advokáta, banku a dokonce i samotnou realitní kancelář. Ta sice nabízí úschovu často zdarma, za to patří k té nejrizikovější volbě. Realitní kanceláře nemají pojištění odpovědnosti za způsobené škody jako mají advokáti nebo notáři. Pokud by se realitka dostala do problémů, vy můžete o peníze přijít. Můžete se také obrátit na banku, kde budou peníze dočasně uloženy např. formou tzv. dokumentárního akreditivu, případně vázaného (jistotního) účtu. Jako nejspolehlivější se jeví úschova u advokáta nebo notáře, kteří si platí pojištění odpovědnosti za způsobené škody, peníze jsou uloženy na zvláštním účtu, kde jsou odděleny od osobního majetku notáře či advokáta i majetku ostatních klientů.
 
bydlinekPotřebujete se na něco zeptat odborníků? Pošlete nám dotaz.

*Váš prostor k vyjádření:
*Jméno a příjmení:  
*E-mail:  
* povinná pole
07.11.2014 | redakce Bydlení.cz

BYDLENI.CZ Internetový magazín o bydlení a životním stylu. Byty a reality. Katalog firem, produktů a služeb.

REDAKCE BYDLENI.CZ: Kotlářská 5, 602 00 Brno; tel.: 532 154 444; info@bydleni.cz
Provozovatel serveru: ABSTRACT s.r.o.; Kotlářská 5, 602 00 Brno; info@abstract.cz; Tel.: 532 154 444