Najdete-li u jiné banky lepší hypotéku, téměř nic nebrání tomu, abyste se svou hypotékou odešli za lepšími podmínkami. Převod hypotéky je vcelku snadný: nová banka splatí původní bance zbytek vaší hypotéky a vám zároveň s tím založí hypotéku novou. S lepší cenou, proto i s nižšími měsíčními splátkami (nebo se stejnou splátkou, ale s kratší dobou splácení).

Technicky tedy uzavíráte úplně novou smlouvu s novou bankou a ze staré banky odcházíte. Celému procesu se říká refinancování a je to běžný krok, který ročně udělají tisíce lidí. Nemusíte se bát, že byste tím nějak ohrozili svou nemovitost – vlastníkem zůstáváte pořád vy, jen se změní banka, která má na váš dům nebo byt zástavní právo.

Jedinou překážkou může být poplatek za předčasné ukončení hypotéky u původní banky. Dá se mu ale vyhnout: stačí refinancovat hypotéku po skončení fixace, nebo si refinancování vyřídit sice ještě ve fixaci, ale s realizací až po jejím skončení.

Hlavní výhoda je jasná: ušetříte na úrocích. Snížení sazby třeba z 5,2 % na 4,6 % u hypotéky na tři miliony může znamenat úsporu desítek tisíc ročně. Některé banky vám navíc nabídnou bonusy za přechod – třeba prominutí poplatku za vyřízení nebo zdarma pojištění schopnosti splácet.

Nejdřív si ověřte, kdy vám končí fixace. Po jejím konci můžete k nové bance přejít bez sankcí. Jestli vám fixace ještě běží, spočítejte si, zda rozdíl v úroku u nové hypotéky převýší sankci za předčasné splacení (poplatek nesmí přesáhnout 1 % z aktuálního zůstatku úvěru) a administrativní poplatky spojené s refinancováním.

Když se refinancování ukáže jako finančně výhodné, pusťte se do vyřizování. S pomocí hypotečního poradce oslovte novou banku se žádostí o převedení hypotéky. Nová banka si vás prověří, pravděpodobně i nechá znovu nacenit nemovitost a zpracuje veškerou dokumentaci. Splatí původní hypotéku a v katastru nechá převést zástavní právo na sebe. Změnit se bude muset i vinkulace pojištění nemovitosti. Celý proces zabere obvykle měsíc až dva. A když si necháte pomoci od hypotečního poradce, většině administrativy se úspěšně vyhnete.

Tohle řešení přichází na řadu v situaci, kdy prodáváte jednu nemovitost (dosud zatíženou hypotékou) a zároveň kupujete nemovitost jinou, také na hypotéku. Místo toho, abyste starou hypotéku splatili a k nové nemovitosti zařizovali úvěr znovu, jen si ve smlouvě o hypotečním úvěru necháte "přepsat" předmět financování. Místo původního bydlení se teď bude hypotéka vztahovat na bydlení nové.

Největším benefitem je úspora na poplatcích za předčasné ukončení první hypotéky a za vyřízení hypotéky nové. Navíc, jestli se hypotéky v mezičase zdražily, převodem aktuální hypotéky si můžete zachovat původní výhodnou úrokovou sazbu.

Pozor: nevyhnete se platbě za odhad nové nemovitosti a za vklad nového zástavního práva. Ale i proti klasické cestě (splacení + nový úvěr) ušetříte desítky tisíc korun. Při zachování výhodnějších úroků z aktuální hypotéky to mohou být i stovky ušetřených tisíc korun.

Převod hypotéky na jinou nemovitost vyžaduje souhlas vaší banky a dobré načasování. Ideálně se o převodu hypotéky domluvte s bankou ještě předtím, než podepíšete kupní smlouvu na novou nemovitost.

• kontaktujte svou banku a zjistěte, jestli převod nabízí
• jestliže byla výhodná, požádejte banku o zachování původní úrokové sazby
• zajistěte si odhad nové nemovitosti znalcem
• podepíšete dodatek k úvěrové smlouvě, kde se změní zastavená nemovitost a většinou i výše hypotéky – pravděpodobně se netrefíte do stejné částky. Proto se nastavuje i nová výše splátky.
• prodáte původní nemovitost bez nutnosti úvěr předčasně doplatit
• v katastru se vymaže zástavní právo ke staré nemovitosti a zapíše zástavní právo k nemovitosti nové, začínáte splácet podle nového nastavení.

Důležité: Celý proces musíte s bankou načasovat tak, aby prodej staré nemovitosti a koupě nové proběhly v krátkém časovém období. S celým procesem pomáhá hypoteční poradce, který už přesně ví, jak termíny nastavit, aby vše proběhlo, jak má.

Tento typ převodu se používá v situacích, kdy se mění vlastník nemovitosti, ale samotná nemovitost a její hypotéka zůstává stejná. Nejčastěji jde o rozvod, rozchod, úmrtí člena rodiny, na kterého byla hypotéka sjednaná nebo prodej nemovitosti s hypotékou. Hypotéka se dá přepsat i tehdy, když nemovitost darujete někomu blízkému s tím, že hypotéku už si doplatí sám.

Tip: Specifický je převod hypotéky na jednoho z partnerů po rozvodu nebo rozchodu. Podrobně se mu věnujeme ve finančním magazínu na stránkách bezvamoney.cz. Najdete pod článkem, hned v prvním odkazu na zdroje použité pro tento článek.

Pro toho, kdo se hypotéky zbavuje, je výhoda jasná: přestane být dlužníkem a všechny povinnosti přejdou na nového vlastníka nemovitosti a dlužníka z této hypotéky.

Pro toho, kdo hypotéku přebírá, budou výhodou fakt, že nemusí znovu zařizovat úvěr od začátku. Vyhne se odhadu nemovitosti i přepisu zástavního práva v katastru, i poplatkům za obě operace. A dokonce mu může zůstat původní úroková sazba (jestliže se ceny hypoték mezitím zvýšily). Platit nebude ani plnou cenu za vyřízení nové hypotéky: pouze za přepis na jiného dlužníka.

Postup je podobný jako u převedení hypotéky na jinou nemovitost, jen namísto nemovitosti se v dodatku ke smlouvě změní dlužník (klient). Pamatujte, že nového dlužníka si bude banka prověřovat stejně pečlivě, jako si prověřovala vás při vyřizování stávajícího úvěru na bydlení. Nároky na jeho úvěruschopnost už ale budou nižší, protože vy už jste část úvěru splatili.

• nový dlužník i vy musíte požádat banku o schválení převodu
• banka spočítá, jestli si nový dlužník může úvěr dovolit splácet
• pokud jej banka schválí, uzavřete dodatek k úvěrové smlouvě
• v katastru proběhne změna vlastníka nemovitosti
• původní dlužník z úvěru vystupuje a přestává za něj být odpovědný
• nový dlužník začne splácet podle původních podmínek (nebo dohodnutých nových).

Pozor: Dokud banka převod neschválí a vše se formálně nedokončí, původní dlužník zůstává za splácení plně odpovědný. V případě rozvodu to znamená, že i ten z partnerů, co se z bytu odstěhoval, musí platit, dokud není převod formálně hotový.

Hypotéka opravdu není vytesaná do kamene. Její nastavení a aktuální legislativa obsahují minimálně tři způsoby, jak hypotéku přizpůsobit aktuální životní situaci nebo vývoji na trhu.

• Chcete ušetřit na úrocích? Refinancujte do jiné banky, nejlépe po skončení fixace. Rozdíl v sazbě o tři čtvrtiny procenta může znamenat úsporu desetitisíců ročně.
• Prodáváte nemovitost a zároveň kupujete jinou? Zkuste hypotéku z původního bydlení převést na bydlení nové. Vyhnete se poplatku za předčasné splacení i za vyřízení nové hypotéky, možná si dokonce zachováte výhodnou sazbu.
• Měníte vlastníka nemovitosti? Nechte jím převzít nejen nemovitost, ale i hypotéku na ní. Využívá se při rozvodu, prodeji či převodu v rodině.

Vždycky počítejte s tím, že banka si vás (nebo nového dlužníka) důkladně prověří. Stejně tak i novou nemovitost. A vždycky se vyplatí všechno dopředu probrat s hypotečním poradcem a nechat jej provést vás jednotlivými kroky. Jen tak se vyhnete nepříjemným průtahům nebo překvapením s nečekanými poplatky.

---

 

Zdroje: