Dostupné bydlení v Česku: Poučení z Vídně

Problém přitom dávno není jen pražský. Analýzy z roku 2025 ukazují zhoršení dostupnosti starších bytů prakticky ve všech krajích. Brno a okolí se hovorově označuje za „druhou Prahu", zatímco třeba v Ústeckém kraji si za průměrný plat pořídíte násobně větší byt. Mladé rodiny tak často volí dojíždění ze Středočeského kraje, kde se kombinace pražských mezd a nižších cen vyplácí. Reálnou bariérou ale není ani tak splátka jako vstupní kapitál — na vlastní zdroje k hypotéce dnes domácnost potřebuje kolem 740 tisíc korun, o více než 200 tisíc více než před dvěma lety.

Na tržní mezeru začínají reagovat samosprávy. V Praze vznikla Pražská developerská společnost (PDS), příspěvková organizace hlavního města, která má na městských pozemcích připravovat nájemní byty — primárně pro tzv. preferované profese (zdravotní sestry, učitele, řidiče MHD, městské policisty) a pro střední příjmové skupiny, jež na komerční hypotéku nedosáhnou. Podobnou cestou se vydávají i další města a obce, od menších municipalit po krajská centra, která hledají modely družstevní a komunální výstavby. Společným jmenovatelem je poznání, že trh sám cenovou dostupnost nevyřeší.

Inspiraci přitom nabízí Vídeň, kde téměř dvě třetiny obyvatel bydlí v některé z forem podporovaného bydlení a kde nájmy vycházejí z reálných nákladů, nikoli z toho, co trh unese. Zkušenost s tímto prostředím má i DELTA Group, která jako generální projektant působí na bytových trzích v Praze i ve Vídni. „Trh sám dostupnost bydlení nevyřeší. Vídeň to ví a rozhodla se před sto lety jinak — a dnes sklízí výsledky," říká Erik Štefanovič, jednatel DELTA Group CZ&SK. Zdůrazňuje, že Praha nemusí vídeňský model kopírovat, ale několik kroků je podle něj nevyhnutelných: výrazně rychlejší povolování, aktivnější role města jako vlastníka pozemků a podpora modelu Build-to-Rent s regulovanými nájmy pro střední třídu.


Foto: Bytový dům Schichtgründe, Vídeň I DELTA Group – architektura, generální projektant, TDI

Že rozpočtové omezení nemusí být překážkou kvality, ukazuje vídeňský projekt Traviatagasse, kde DELTA jako generální projektant navrhla model cenově dostupného mezigeneračního bydlení, který přirozeně buduje komunitu a sousedské vztahy. Obdobně u bytového projektu Schichtgründe ve 21. vídeňském obvodu zajišťovala DELTA projekci, architekturu i odborný stavební dozor — vzniklo tu na 250 bytů s mateřskou školou, studentským bydlením a obchodními prostory. Právě sociální udržitelnost — sociální mix, sdílené prostory a kvalitní veřejná prostranství jako „pojivo" sousedských vztahů — je přitom součástí zadání, ne nadstavbou.

Klíč k tomu, aby dostupné bydlení skutečně vzniklo ve stanoveném rozpočtu a kvalitě, vidí Marcela Kolářová ze skupiny DELTA Group v integrovaném plánování: „Pokud architektura, statika, TZB a projektové řízení fungují v jednom týmu od začátku, dokážete optimalizovat daleko dříve, než se problém promítne do rozpočtu." Rozhodnutí v prvních 15–20 % životního cyklu projektu přitom ovlivňují 70–80 % celkových nákladů — proto je role generálního projektanta, technického dozoru (TDI) i koordinace výstavby tak zásadní. Dostupné bydlení tak nestojí jen na politické vůli, ale i na kvalitní přípravě a řízení každého jednotlivého projektu.

 

DELTA Group je mezinárodní architektonická, inženýrská a poradenská společnost, která provází stavební projekty napříč celým životním cyklem — od architektury a projekce přes řízení a koordinaci výstavby (vč. technického dozoru) až po consulting a certifikace budov. Pracuje s důrazem na udržitelnost, digitalizaci (BIM) a integrovaný přístup, s působností v Česku, na Slovensku, v Rakousku a na Ukrajině. Více na www.delta-group.cz. 

---

(Zdroje informací v článku čerpají z Indexu prosperity Česka, 2025)