Pražský trh s byty v roce 2016 – prudký nárůst poptávky ale i otazníky přicházející na konci roku

Čím Česká národní banka trh s byty ovlivnila? Guvernér i víceguvernéři v několika rozhovorech zdůraznili, že cílem devalvace koruny je ukončit deflaci, tedy pokračující pokles cen. I z laického hlediska je negativní vliv deflace na chování spotřebitele zřejmý. Kupující v očekávání dalšího poklesu cen odkládají svoje nákupní rozhodnutí, díky tomu ale zboží dlouhodobé spotřeby (televize, ledničky, auta, nemovitosti) nemá odbyt. Výroba jede na nižší obrátky a hrozí situace, kdy budou vlivem deflační spirály klesat nejen ceny, ale i množství vyrobeného (postaveného) zboží. Přestože řada kritiků říká, že ekonomika v té době už vykazovala známky obratu a že by růst přišel i bez zásahů ČNB, přispěly kroky naší centrální banky k tomu, že se změnilo uvažování lidí. Přestali očekávat další pokles cen a začali nakupovat. Na realitním trhu se tento trend viditelně projevil v druhé polovině roku 2014, kdy se větší optimismus kupujících spojil s lepší dostupností hypoték (hypoteční index začal klesat v lednu 2014).  

 

Ještě na konci roku 2013 ukazoval index Golem Finance GOFI 85 u hypoték kryjících 85 % hodnoty nemovitosti průměrný úrok 3,33 %. Po celý následující rok úrokové sazby hypotečních úvěrů klesaly a na konci roku 2014 tento index ukázal hodnotu 2,54 %. Prémioví klienti v té době již ale byli schopni dosáhnout na sazbu blížící se 2 %. A pokles úrokových sazeb pokračoval i v roce 2015. Díky tomu se zlepšila dostupnost vlastního bydlení pro mladší kupující, kteří typicky používají nízký podíl vlastních zdrojů a vysokou hypotéku, rostoucí poptávka a celkový optimismus na realitním trhu ale spustil téměř horečku i mezi realitními investory. 

 

Praha je v rámci ČR specifickým realitním trhem. Díky vnitřní migraci (tedy stěhování zejména mladé generace za prací do hlavního města), novému přílivů „expatů“ do České republiky a v neposlední řadě i zvyšující se poptávce mezi studenty se v posledních dvou letech v Praze zvýšily nájmy zejména menších bytů s dispozicí 1+kk a 2+kk.

Češi obecně vnímají investici do nemovitostí jako bezpečnou a ve srovnání s termínovanými úroky a dluhopisy jako výnosnější alternativu. Klesající úroky z vkladů a počínající růst cen bytů vyvolaly v Praze značnou poptávku po bytech na investici.

Příliv investorů se výrazně projevil u dvou významných rezidenčních projektů: Rezidence Garden Towers společnosti Central Group v Praze na Žižkově a u 1. etapy Rezidence Waltrovka společnosti Penta Investments, jejíž prodej byl zahájen na jaře 2015. V obou projektech se byty menší velikosti prodávaly velice rychle a investoři tvořili výraznou část kupujících. Středem zájmu investorů se staly projekty navazující na centrum města (jako je právě Garden Towers) anebo projekty u metra (jako je Rezidence Waltrovka, Smart byty Nové Butovice anebo v luxusnější kategorii Rezidence 4U Living prodávaná naší realitní kanceláří). 

 

Do roku 2016 developeři a prodejci vstupovali s optimismem. Nezaměstnanost dále klesala, platy rostly, zatímco úroky hypoték pokračovaly v poklesu. Po letech krize a stagnace a obratu k lepšímu v roce 2015 byl počátek roku osvěžující. Další zvýšení poptávky ukázal již leden a únor - v prodejích obvykle nevýrazné měsíce. Počet poptávajících dále vzrostl a rozhodovací proces zájemců o nové bydlení se zejména oproti krizovým rokům výrazně zkrátil. Už v roce 2015 developeři avizovali 7000 prodaných bytů. I když je toto číslo výrazně zkresleno tím, že Ekospol do prodejů započítával i své rezervační smlouvy uzavřené na byty bez územního rozhodnutí, jde o vysoké číslo a díky tomu se v Praze doprodalo i množství bytových jednotek označovaných jako ležáky. V roce 2016 se díky rostoucí poptávce, výprodeji bytů z dříve dokončených bytů a nedostatečné nové nabídce začala nabídka nových bytů zužovat. Díky kombinaci těchto tří faktorů v roce 2016 začaly v Praze ceny nově stavěných bytů a v reakci na to i ceny starších bytů rychleji růst.

 

Zužuje se opravdu v Praze nabídka volných bytů? Statistiky říkají, že ano. Za první 3 čtvrtletí roku 2016 bylo prodáno přibližně 4800 bytů v novostavbách. Za stejné období však byla vydána stavební povolení jen na 862 bytů. Rozevírající nůžky mezi nabídkou a poptávkou jsou zřejmé. I při pohledu na realitní servery je vidět, že nabídka je dnes daleko užší. Zkuste si v širším centru (Praha 4, Praha 5 s vyloučením okrajových sídlišť, Praha 6, Praha 7, Praha 8-Karlín) najít byt 2+kk do 5 mil. Kč. Ani na největším realitním portálu dnes dostatek nabídek tohoto typu nenajdete.

Co je příčinou tak nízkého počtu nově povolených staveb? Povolovací proces zahrnuje několik postupných etap. U větších projektů se investoři nevyhnou posouzení vlivu na životní prostředí (EIA), následuje územní řízení, jehož výsledkem je tzv. územní rozhodnutí (přesněji rozhodnutí o umístění stavby“), které již přesně definuje tvar a polohu budovy (budov), kapacitu (podlahovou plochu i počet jednotek), polohu příjezdu a přístupu i tzv. dopravu v klidu (tedy kapacitu parkování). Proces od nákupu pozemku k vydání územního rozhodnutí dnes často trvá déle než 4 roky. Zahájení stavby však vyžaduje stavební povolení, což obvykle zabere další dva roky. Důvodů je celá řada. Obě strany sporu (tedy protestující veřejnost a developeři) uvádějí řadu protichůdných důvodů, na jednom z nich se ale patrně shodnou všichni: rozporuplný a zdlouhavý postup stavebních úřadů podporovaný postojem některých radnic (jako např. u Prahy 11) proti jakékoli nové výstavbě. Důsledkem prodloužení doby získání územního rozhodnutí a stavebního povolení je i růst cen. 
 

 

Hrozí tedy přehřátí trhu? To ukáže následující rok. Současný vývoj však nenechal klidnou Českou národní banku. Ta vydala v průběhu roku 2015 a 2016 několik doporučení týkajících se rizikovosti úvěrů a limitů pro hypotéky s vyšším LTV (loan to value) než 80 %. Jinými slovy, cílem regulace ČNB je dosáhnout toho, aby banky neposkytovaly hypoteční úvěry ve výši 100 % hodnoty nemovitosti, striktně omezila úvěry nad 90 % a výrazně snížila počet hypoték v rozmezí LTV 80-90 %. Součástí regulace je i doporučení, aby úvěry na investiční nákupy byly poskytovány do 60 % (v odůvodněných případech u klientů s historií 70 %) hodnoty nemovitosti. Tyto kroky samozřejmě mohou ovlivnit koupěschopnou poptávku a vést k ochlazení trhu. Ne všechny komerční banky tento postup ČNB uvítaly. V Parlamentních listech na to přesvědčivým způsobem zareagoval víceguvernér ČNB Vladimír Tomšík.

 

Pravděpodobným scénářem je mírné snížení poptávky a zpomalení tempa růstu cen. Zejména u mladších ročníků může mít omezení poskytování hypoték nad 80 % hodnoty nemovitosti negativní vliv. Řada domácností díky nedostatečným úsporám na byt ve vlastnictví nedosáhne. Výrazněji tím mohou být zasaženy spíše levnější projekty na okraji Prahy, ale ochlazení poptávky může ovlivnit i náladu ostatních kupujících. Jednoduše řečeno – nebudou muset se svým rozhodnutím tak spěchat. Na druhou stranu proti poklesu cen mluví zejména nedostatečný počet zahájených staveb na území hlavního města Prahy.

A jaké zajímavé projekty by mohl přinést nový rok 2017? Na to se podíváme v dalším článku, který plánujeme na konec ledna příštího roku.

TIDE REALITY byla založena v únoru 1993. Již od roku 1995 se (kromě pronájmů pro pracovníky zahraničních firem a ambasád) soustředí i na prodej bytů a rodinných domů v developerských projektech v Praze a okolí.

Mezi poslední úspěšně realizované zakázky patří prodej bytů v projektech Bydlení Pod Vinohradem v Praze 4-Braníku, Jinonická vyhlídka v Praze 5-Jinonicích či rodinných domů v Praze 6- Lysolajích, V současné době nabídka zahrnuje mimo jiné luxusní byty v projektech Rezidence 4U Living na okraji Podlí a Apus villa v Praze 1, Krakovské ulici nebo rodinné domy v Top Rezidenci Šárecké údolí.

Pavel Velebil je zakládajícím společníkem a jednatelem společnosti zodpovědným za nové obchodní příležitosti a budování vztahů s developerskými společnostmi.