Centrální banka se už delší dobu snaží ztížit přístup k hypotékám. Podaří se jí podle vás dosáhnout kýženého cíle, tedy zastavit neustálý růst cen bytů?
Regulace, kterou zavádí ČNB, cenu bytů primárně neovlivňuje, ovlivňuje spíš sekundárně úvahy a plány developerů při tvorbě produktů a koncových cen. Motorem poptávky po nových bytech všech segmentů jsou totiž v současnosti investoři. Aktuální situace v námi nabízených projektech je taková, že investoři nakoupí čtvrtinu až polovinu bytů. Jen část z nich je pak okamžitě pronajímá, další část je totiž využívána sezónně. Jsou ale i tací, kteří byty nakupují do zásoby.
Rezidence ChurchillJe vůbec realistické spoléhat na to, že se jim finance, za které nyní byty kupují, jednou zhodnotí?
Investory obvykle zajímá zhodnocení v horizontu jednoho či dvou desetiletí a počítají s tím, že v tomto období dojde minimálně k jedné silnější korekci. Sázejí ale na dlouhodobé bohatnutí Prahy, a tedy i na nevyhnutelný růst cen nemovitostí.
Jak vypadají projekty určené pro tento typ prodeje? Jaké byty investoři nakupují a jak se liší od těch, které jsou určeny koncovým uživatelům?
Typicky jde o projekty, které mají od 50 bytů výše, přičemž větší část tvoří byty od 30 do 50 metrů čtverečních a s dispozicí 1+kk či 2+kk. Při této velikosti si nájemné na trhu udrží konkurenceschopnost. Roli ale samozřejmě hraje i dostupnost autem či MHD a přítomnost garážového stání.Část developerů ale investiční projekty vůbec nestaví a soustředí se na projekty pro koncové uživatele. Ty jsou charakteristické komornější atmosférou, luxusním standardem a byty s dispozicemi od 2+kk po 5+kk. Výhodou, kterou zde kupci oceňují, je úzká komunita stálých vlastníků. Příkladem takového projektu je například pražská rezidence Sámova 12. Developeři těchto projektů jsou obvykle smířeni s poněkud delším časem prodeje.
Rezidence SámovaJak dnes investoři řeší správu svých bytů?
Ti, kdo spravují jen jeden či dva byty, na to často stačí vlastními silami. Jelikož výrazně upřednostňují dlouhodobé pronájmy, nestojí je to tolik času. Jiná situace je u těch investorů, kteří nakupují pravidelně. Těm správu často zajišťuje přímo LEXXUS. Specializovaný tým se stará nejen s právní servis spojený s pronájmem, ale také s vyhledáváním nových nájemců. Takový náš klient je pak velmi blízko ideálu pasivního příjmu.
Domníváte se, že projektů zaměřených na investiční byty bude přibývat?
Předpokládám, že ano. Aktuálně registrujeme rostoucí poptávku investorů a je zřejmé, že v krátkodobém až střednědobém horizontu trh není nasycen. Sami developerům doporučujeme mírně navýšit počet investičních bytů v projektech a realizovat projekty odpovídající poptávce. Velkou výhodu jim skýtá velmi častá situace, kdy investoři vykoupí až polovinu bytů ve fázi předprodejů, tedy ještě před samotným zahájením výstavby.Nikdy jim ale nedoporučujeme stavět čistě investiční projekty sestavené výhradně z bytů s dispozicemi 1+kk a 2+kk. Z dlouhodobého hlediska je totiž ideální kombinace stálých obyvatel a menšího počtu dlouhodobých pronájmů. Jedině takový projekt totiž dokáže svou hodnotu zvyšovat v dlouhodobém horizont.
Mezi časté stížnosti nyní patří, že prakticky není co prodávat a trh s byty se zmenšuje. Co je příčinou?
Velmi zmatečnou politiku města, která se projevuje v neúnosné, často zmiňované délce stavebního řízení, a obavy úředníků rozhodnout ve prospěch developera, považuji za nejdůležitější příčiny toho, že trh neroste, jak by mohl. Pro úředníka je mnohdy výhodnější nerozhodnout, jinak by čelil obvinění, že jde developerům na ruku. V kombinaci s politikou ČNB, která má za primární cíl chránit stabilitu finančního sektoru, se vytváří situace, která není v zájmu občanů. Nejde snad hlavně o nedostupnost vlastnického bydlení, to může být pouze naše lokální zvyklost, má to nicméně vliv i na rostoucí výši tržního nájemného a je s podivem, že si málokdo uvědomuje, že politika, kterou zastupitelé města deklarují, není v zájmu občanů. Jejich aktivita naopak vytváří situaci, kdy se lidem zvyšují životní náklady. Je otázkou, kde bude míra únosnosti.Nemůžu ale souhlasit s tím, že není co prodávat. V rámci LEXXUS a Lexxus Norton nyní nabízíme devět nových, velmi slibných projektů, a ještě toto léto počítáme s dalšími třemi. Současný trh nám přináší značný růst prodejů. I to byl jeden z důvodů, proč jsme se právě přestěhovali do větších, velmi reprezentativních prostor na adresu Na Poříčí 2.
Nová recepce společnosti LEXXUS