"Svaz českých a moravských bytových družstev se již dlouhou dobu zabývá možnostmi, jak najít řešení a pomoci těmto malým subjektům. Jelikož se média zabývají převážně kauzami velkých družstev se stovkami bytů, tyto leckdy bizarní situace v malých subjektech zůstávají nepovšimnuty," komentuje stávající situaci Vít Vaníček, předseda SČMBD.
Jak tyto subjekty vznikají
Mnoho malých bytových družstev, která se skládají pouze z jednoho domu, vzniká v důsledku osamostatňování jednotlivých částí větších družstev. Dalším důvodem jejich vzniku bylo zakládání bytových družstev jako průvodní jev privatizace obecního bytového fondu. Převáděním jednotek do vlastnictví členů družstev vznikla vedle družstva ještě další právnická osoba (SVJ), přičemž družstvo a společenství vlastníků mají zpravidla shodný předmět činnosti.
Kde začínají problémy
Časté komplikace nastávají u SVJ a MBD zejména při správě a opravách domů, nejvíce v těch případech, kdy je nutný souhlas všech spoluvlastníků. Značným problémem je také neúvěrovatelnost těchto subjektů, neboť zpravidla nedisponují žádným majetkem, kterým by mohly poskytnout záruku plnění takového závazku.
Jak tyto subjekty vznikají
Mnoho malých bytových družstev, která se skládají pouze z jednoho domu, vzniká v důsledku osamostatňování jednotlivých částí větších družstev. Dalším důvodem jejich vzniku bylo zakládání bytových družstev jako průvodní jev privatizace obecního bytového fondu. Převáděním jednotek do vlastnictví členů družstev vznikla vedle družstva ještě další právnická osoba (SVJ), přičemž družstvo a společenství vlastníků mají zpravidla shodný předmět činnosti.
Kde začínají problémy
Časté komplikace nastávají u SVJ a MBD zejména při správě a opravách domů, nejvíce v těch případech, kdy je nutný souhlas všech spoluvlastníků. Značným problémem je také neúvěrovatelnost těchto subjektů, neboť zpravidla nedisponují žádným majetkem, kterým by mohly poskytnout záruku plnění takového závazku.
Malé družstvo o 40 bytech, které vzniklo v rámci privatizace bytového fondu města. Jeho předseda od začátku neplatil nájem a využíval peníze družstevníků pro osobní potřebu. Jelikož s nikým o financích nekomunikoval, dlouhou dobu se na nic nepřišlo. Když byla zpronevěra odhalena, jeho dluh přesahoval 250 000 Kč. Kontrolní komise se pak při kontrole financí dostávala do zajímavých situací. Když její členové volali jednomu z telefonních operátorů a požadovali roční nájemné 10 000 Kč za anténu na domě, bylo jim sděleno, že předseda již obdržel nájem na 10 let dopředu. Předseda si 100 000 Kč nechal pro vlastní potřebu. Na základě výsledku kontroly předseda slíbil, že vše nahradí a ve funkci zůstal ještě další 2 roky. Jelikož jeho dluh trvá, družstvo se nyní obrátilo na velké bytové družstvo se žádostí o výkon správy.
V jednom z českých měst byla provedena část privatizace bytového fondu tak, že společenství vlastníků vznikala po jednotlivých číslech popisných (v jednom domě tak vznikla např. 4 společenství o 4 až 12 bytech). Tuto formu vlastnictví však nikdo neinstruoval a nikdo neodpovídá za celek. Tak dochází k tomu, že si většina členů neplatí nic do společného fondu údržby (na opravy a obnovu objektů. Jednotlivá společenství navíc nejsou schopna se dohodnout na elementárních postupech. Na opravu střechy se musejí dohodnout třeba 4 společenství, ale představy každého z nich jsou jiné. Tak se zpravidla nedělá nic nebo se za obrovské peníze opravuje jedna střecha na čtyřikrát. Vznikají tak ztráty v řádu statisíců.
Malé družstvo o 12 bytech, které vzniklo v rámci privatizace bytového fondu města. Zpočátku nájemníci neměli zájem kupovat své byty do osobního vlastnictví. Cizí podnikatel, který v domě nebydlel, je přemluvil k založení malého družstva. Nakonec 10 nájemníků za své byty zaplatilo členské podíly, za 2 nájemníky je zaplatil onen podnikatel. Současně se nechal zvolit předsedou družstva. Po několika letech sdělil členům, že ve funkci končí. Vyplatil si dva členské podíly, které původně zaplatil, nechal v hospodaření družstva za podíly "díru" a zmizel. Družstvo se obrátilo na velké bytové družstvo s žádostí o pomoc při řešení chybějících financí a o výkon správy.
Jak se problémům vyhnout?
Jedním z dílčích řešení současného stavu je možnost, kdy správu vykonávají pro MBD a SVJ prověřená velká bytová družstva. Velká družstva totiž disponují managementem, který je na výši odborně i profesionálně. Kromě toho je samozřejmě nutné zavádět další systémová opatření. Jedním z nich je společný projekt SČMBD, ČSOB a CCB - rating bytových družstev a společenství vlastníků jednotek. Smyslem projektu je zprůhlednit družstva nebo SVJ a nabídnout nástroj k posouzení jejich bonity a schopnosti plnit finanční závazky. Získaná ratingová známka prokáže důvěryhodnost organizace a současně nastíní případná rizika, která by v budoucnu mohla vést k problémům.
Další informace o ratingu bytových družstev a společenství vlastníků jednotek přineseme na stránkách BYDLENÍ.CZ zítra.
Jedním z dílčích řešení současného stavu je možnost, kdy správu vykonávají pro MBD a SVJ prověřená velká bytová družstva. Velká družstva totiž disponují managementem, který je na výši odborně i profesionálně. Kromě toho je samozřejmě nutné zavádět další systémová opatření. Jedním z nich je společný projekt SČMBD, ČSOB a CCB - rating bytových družstev a společenství vlastníků jednotek. Smyslem projektu je zprůhlednit družstva nebo SVJ a nabídnout nástroj k posouzení jejich bonity a schopnosti plnit finanční závazky. Získaná ratingová známka prokáže důvěryhodnost organizace a současně nastíní případná rizika, která by v budoucnu mohla vést k problémům.
Další informace o ratingu bytových družstev a společenství vlastníků jednotek přineseme na stránkách BYDLENÍ.CZ zítra.
