Kam až růst cen může pokračovat a kdy se na trhu s byty v Brně zlepší situace? Hrozí přehřátí trhu, nebo se stav uklidní a bydlení bude dostupnější? Má v současném stavu vůbec smysl kupovat byt na investici? A pokud se poohlížím po novém bydlení a mohu si dovolit hypotéku, jak koupit podle svých představ tak, aby to nebylo za přemrštěné ceny? 
O tom všem jsme mluvili s Ivorem Ševčíkem, předsedou představenstva společnosti All Inclusive Development.
Nárůst cen novostaveb i starších bytů v Brně neustále stoupá. Starší panelový byt 3+1, kterých je ve městě relativně nejvíc, a jsou tedy nejdostupnější, dnes klidně vyjde na čtyři a půl milionů korun. Proč se ceny nemovitostí meziročně vyšplhaly na další maximum a kdy můžeme očekávat, že se trh ustálí?
V Brně by snad už ceny dál růst neměly. Hlavně u starších bytů se jednoznačně ukazuje, že jsou přemrštěné a neodpovídají reálné hodnotě. Málokdo si uvědomuje, že zmiňovaný 3+1 je většinou ještě zatížený dluhem na revitalizaci domu. Až ho noví majitelé splatí, mohou se připravit na nutnou další revitalizaci. Motorem cen je absolutní nedostatek nové výstavby, který zvyšuje ceny i starších nemovitostí. Proto neočekávám, že by se trh nějak výrazněji v horizontu pěti let pozměnil. Nejdříve za pět let je totiž teoreticky možné, že by v souvislosti s novým územním plánem mohlo dojít k nárůstu potřebné výstavby.
Pokud zrovna hledám nemovitost, má za takové situace smysl do panelového bytu investovat? Řekněme, že v něm nechci bydlet, ale mám volné finanční prostředky, které bych ráda investovala. Co byste v takovém případě doporučil, a byla by to vůbec nemovitost? Nebo se mám raději vrhnout na jiný typ investování?
Obecně bych vždy investici do nemovitosti doporučil. Na investora totiž klade nejmenší nároky, nemusíte neustále sledovat akciový trh, není to podnikání v klasickém slova smyslu. Nicméně je důležité, aby dnes každý, kdo o takové investici uvažuje, byl obezřetný a prostřednictvím hypotéky hradil maximálně 80 procent, nebo ještě lépe 70 procent ceny. Určitě je pro případ navýšení úrokových sazeb prozřetelné, abyste si nastavila měsíční splátku cca o 2.000,- nižší, než je váš reálný limit. Opravdu důležitý faktor je dál vědomí, že nemovitost nebudete prodávat dřív, než za deset let, aby vám skutečně „stihla“ něco vydělat a netratila veškerý zisk na transakčních nákladech. To ostatně platilo vždy. Pokud k tomu navíc doplníte, že s určitou mírou jistoty - což je velmi těžké predikovat - nespadnete do krize likvidity a nebudete tedy muset prodávat pod tlakem, pak chybu rozhodně neuděláte. A závěrem bych přidal ještě jedno doporučení – adresa, adresa, a ještě jednou adresa. Kupujte vždy nemovitost na dobrém místě, například na kraji sídliště u zeleně, nebo s dobrou dostupností městské hromadné dopravy. Cena takové investice se v budoucnu určitě bude chovat stabilněji, než byt s výhledem na dálnici.
Řekněme, že právě hledám bydlení a potřebuji větší prostor pro rozrůstající se rodinu. Hypotéka je přitom pro mě i po zpřísnění podmínek stále zajímavá. Váhám mezi starším bytem v atraktivní blízkosti centra a novostavbou někde na okraji města. Doporučil byste třeba počkat, případně se poohlížet po lokalitách, ve kterých situace s bydlením není tak kritická?
Ano, to je časté dilema – mít centrum za zády je komfortní, stejně jako blízkost přírody a většího prostoru ve vlastním domě se zahradou. Co je lepší? Já bych jednoznačně volil novostavbu. Náklady na její pořízení jsou v porovnání se starší zástavbou, do které musíte neustále sypat peníze na opravy či rekonstrukce, zanedbatelné. Dobrý developer navíc staví s moderními technologiemi, bydlení vybaví předokenními žaluziemi, podlahovým topením, rekuperací, tepelnými čerpadly. To jsou nákladově a po stránce komfortu významné plusy. U bytu na investici je tolik neoceníte, ale u vlastního bydlení je chcete. Pokud se vrátíme k už zmiňovanému panelovému 3+1: jeho provoz měsíčně stojí o tři až čtyři tisíce víc. Osobně bych znovu preferoval i adresu a koupil raději o trošku dražší byt, který si svou hodnotu udrží vždy, než méně atraktivní lokalita. Například taková, do které se lidé nastěhovali jen z nouze a časem odsud stejně budou chtít odejít.
Dobrá. Rozhodnu se tedy pro nákup novostavby, ať už na vlastní bydlení, nebo na pronájem. Pravděpodobně budu kupovat přímo od developera. Říká se, že se dnes prodá téměř cokoli. Individuální požadavky na interiér se tolik neřeší, kvalita provedení také ne, lokace jsou omezené. Na co si mám dát pozor především?
Reference jsou vždy základem. Historickým synonymem pro developera je bohužel „podvodník“. Naštěstí máme k dispozici několik možností, jak developera prověřit a poznat, jestli patří mezi ty solidní. Nejprve si zjistěte, jak dlouho na trhu působí a jaké projekty postavil. Čím víc jich má za sebou, tím zkušenější je a vy můžete předpokládat, že svou práci dělá pořádně. Zajímejte se o to, na jaký typ stavby se specializuje a jak se lidem v jeho bytech bydlí. Staví spíš menší projekty? Pak jim zřejmě věnuje dostatek péče - v domě se stovkami bytů se těžko dohlíží na každou maličkost, proto bývají menší výstavby promyšlenější. Solidní developer vám svoje projekty vždy rád představí a poskytne kontakty na reference, ať už klienty, nebo dodavatele, aby vám ukázal, že se nemusí za nic stydět.
Ideální je, pokud vás přímo vezme do už dokončené nemovitosti. Další důraz bych kladl na energetiku, resp. nízké náklady na provoz, a kvalitu vybavení. Pokud jsou například v bytě drahé dřevěné podlahy, můžete nejspíš předpokládat, že je nepoloží nedbale nebo křivě.
Řešením, jak bydlet, mohou být i pronájmy. Je zajímavé, že se v Česku historicky preferuje spíš vlastnické bydlení. Nemůže být finančně zajímavější si byt nebo dům prostě jen pronajmout? Kdy se vyplatí první, a kdy naopak to druhé?
Při nákupu nemovitosti samozřejmě zvažujete, jak dlouho hypotéku můžete splácet, zdali třicet let, nebo už jen patnáct či deset, protože pak už budete v důchodu. Důkladně zvažte, zdali má pro vás celková investice z dlouhodobého hlediska skutečně smysl. Rozvoj nájemního bydlení považujeme za důležitý faktor pro rozvoj celého hospodářství. Souvisí totiž s možností stěhovat se za prací, cestovat, to zejména u mladých lidí a seniorů.
Problémem je poměrně nedostatečná nabídka profesionálního nájemního bydlení, které nájemcům zajišťuje kvalitní a spolehlivé služby. Pronájem se u nás zatím vnímá spíš jako nouzové řešení. Je pravda, že pokud bydlíte v garsonce tety, která vás kdykoliv pošle na ulici, protože její dospívající dcera již chce bydlet sama, případně neinvestuje do údržby a zkvalitňování, pak tu asi stejně dlouho nevydržíte.
Takové vnímání se však pomalu mění. Rád bych této souvislosti zmínil například koncept nájemního bydlení pro seniory, který na jednom místě sdružuje veškeré služby, které starší lidé potřebují: lékaře, jídelny, prádelny, obchody se základními potřebami, úklidové služby apod. V Brně existuje už i služba pronájmu, která seniorům umožňuje získat finanční prostředky prodejem svého bydlení a zároveň zůstat ve svém. Renomovaná firma jejich byt odkoupí a garantuje, že v něm mohou dožít za dohodnutých podmínek. Pokud má tato společnost dobré jméno, mohou si být jistí, že je v souvislosti s dalším bydlením nečeká žádné nepříjemné překvapení. I my provozujeme tři zrekonstruované domy pouze k pronájmům. Tímto způsobem u nás nejčastěji bydlí mladé páry, nebo rodiny s dětmi. Často se jedná pouze o matky s dětmi, které chtějí bydlet kvalitně a zároveň potřebují jistotu stabilního bydlení – to, že je z bytu nikdo nevyhodí.
O tom všem jsme mluvili s Ivorem Ševčíkem, předsedou představenstva společnosti All Inclusive Development. Nárůst cen novostaveb i starších bytů v Brně neustále stoupá. Starší panelový byt 3+1, kterých je ve městě relativně nejvíc, a jsou tedy nejdostupnější, dnes klidně vyjde na čtyři a půl milionů korun. Proč se ceny nemovitostí meziročně vyšplhaly na další maximum a kdy můžeme očekávat, že se trh ustálí?
V Brně by snad už ceny dál růst neměly. Hlavně u starších bytů se jednoznačně ukazuje, že jsou přemrštěné a neodpovídají reálné hodnotě. Málokdo si uvědomuje, že zmiňovaný 3+1 je většinou ještě zatížený dluhem na revitalizaci domu. Až ho noví majitelé splatí, mohou se připravit na nutnou další revitalizaci. Motorem cen je absolutní nedostatek nové výstavby, který zvyšuje ceny i starších nemovitostí. Proto neočekávám, že by se trh nějak výrazněji v horizontu pěti let pozměnil. Nejdříve za pět let je totiž teoreticky možné, že by v souvislosti s novým územním plánem mohlo dojít k nárůstu potřebné výstavby.
Pokud zrovna hledám nemovitost, má za takové situace smysl do panelového bytu investovat? Řekněme, že v něm nechci bydlet, ale mám volné finanční prostředky, které bych ráda investovala. Co byste v takovém případě doporučil, a byla by to vůbec nemovitost? Nebo se mám raději vrhnout na jiný typ investování?
Obecně bych vždy investici do nemovitosti doporučil. Na investora totiž klade nejmenší nároky, nemusíte neustále sledovat akciový trh, není to podnikání v klasickém slova smyslu. Nicméně je důležité, aby dnes každý, kdo o takové investici uvažuje, byl obezřetný a prostřednictvím hypotéky hradil maximálně 80 procent, nebo ještě lépe 70 procent ceny. Určitě je pro případ navýšení úrokových sazeb prozřetelné, abyste si nastavila měsíční splátku cca o 2.000,- nižší, než je váš reálný limit. Opravdu důležitý faktor je dál vědomí, že nemovitost nebudete prodávat dřív, než za deset let, aby vám skutečně „stihla“ něco vydělat a netratila veškerý zisk na transakčních nákladech. To ostatně platilo vždy. Pokud k tomu navíc doplníte, že s určitou mírou jistoty - což je velmi těžké predikovat - nespadnete do krize likvidity a nebudete tedy muset prodávat pod tlakem, pak chybu rozhodně neuděláte. A závěrem bych přidal ještě jedno doporučení – adresa, adresa, a ještě jednou adresa. Kupujte vždy nemovitost na dobrém místě, například na kraji sídliště u zeleně, nebo s dobrou dostupností městské hromadné dopravy. Cena takové investice se v budoucnu určitě bude chovat stabilněji, než byt s výhledem na dálnici.
Řekněme, že právě hledám bydlení a potřebuji větší prostor pro rozrůstající se rodinu. Hypotéka je přitom pro mě i po zpřísnění podmínek stále zajímavá. Váhám mezi starším bytem v atraktivní blízkosti centra a novostavbou někde na okraji města. Doporučil byste třeba počkat, případně se poohlížet po lokalitách, ve kterých situace s bydlením není tak kritická?
Ano, to je časté dilema – mít centrum za zády je komfortní, stejně jako blízkost přírody a většího prostoru ve vlastním domě se zahradou. Co je lepší? Já bych jednoznačně volil novostavbu. Náklady na její pořízení jsou v porovnání se starší zástavbou, do které musíte neustále sypat peníze na opravy či rekonstrukce, zanedbatelné. Dobrý developer navíc staví s moderními technologiemi, bydlení vybaví předokenními žaluziemi, podlahovým topením, rekuperací, tepelnými čerpadly. To jsou nákladově a po stránce komfortu významné plusy. U bytu na investici je tolik neoceníte, ale u vlastního bydlení je chcete. Pokud se vrátíme k už zmiňovanému panelovému 3+1: jeho provoz měsíčně stojí o tři až čtyři tisíce víc. Osobně bych znovu preferoval i adresu a koupil raději o trošku dražší byt, který si svou hodnotu udrží vždy, než méně atraktivní lokalita. Například taková, do které se lidé nastěhovali jen z nouze a časem odsud stejně budou chtít odejít.
Dobrá. Rozhodnu se tedy pro nákup novostavby, ať už na vlastní bydlení, nebo na pronájem. Pravděpodobně budu kupovat přímo od developera. Říká se, že se dnes prodá téměř cokoli. Individuální požadavky na interiér se tolik neřeší, kvalita provedení také ne, lokace jsou omezené. Na co si mám dát pozor především?
Reference jsou vždy základem. Historickým synonymem pro developera je bohužel „podvodník“. Naštěstí máme k dispozici několik možností, jak developera prověřit a poznat, jestli patří mezi ty solidní. Nejprve si zjistěte, jak dlouho na trhu působí a jaké projekty postavil. Čím víc jich má za sebou, tím zkušenější je a vy můžete předpokládat, že svou práci dělá pořádně. Zajímejte se o to, na jaký typ stavby se specializuje a jak se lidem v jeho bytech bydlí. Staví spíš menší projekty? Pak jim zřejmě věnuje dostatek péče - v domě se stovkami bytů se těžko dohlíží na každou maličkost, proto bývají menší výstavby promyšlenější. Solidní developer vám svoje projekty vždy rád představí a poskytne kontakty na reference, ať už klienty, nebo dodavatele, aby vám ukázal, že se nemusí za nic stydět.
Ideální je, pokud vás přímo vezme do už dokončené nemovitosti. Další důraz bych kladl na energetiku, resp. nízké náklady na provoz, a kvalitu vybavení. Pokud jsou například v bytě drahé dřevěné podlahy, můžete nejspíš předpokládat, že je nepoloží nedbale nebo křivě.
Řešením, jak bydlet, mohou být i pronájmy. Je zajímavé, že se v Česku historicky preferuje spíš vlastnické bydlení. Nemůže být finančně zajímavější si byt nebo dům prostě jen pronajmout? Kdy se vyplatí první, a kdy naopak to druhé?
Při nákupu nemovitosti samozřejmě zvažujete, jak dlouho hypotéku můžete splácet, zdali třicet let, nebo už jen patnáct či deset, protože pak už budete v důchodu. Důkladně zvažte, zdali má pro vás celková investice z dlouhodobého hlediska skutečně smysl. Rozvoj nájemního bydlení považujeme za důležitý faktor pro rozvoj celého hospodářství. Souvisí totiž s možností stěhovat se za prací, cestovat, to zejména u mladých lidí a seniorů.
Problémem je poměrně nedostatečná nabídka profesionálního nájemního bydlení, které nájemcům zajišťuje kvalitní a spolehlivé služby. Pronájem se u nás zatím vnímá spíš jako nouzové řešení. Je pravda, že pokud bydlíte v garsonce tety, která vás kdykoliv pošle na ulici, protože její dospívající dcera již chce bydlet sama, případně neinvestuje do údržby a zkvalitňování, pak tu asi stejně dlouho nevydržíte.
Takové vnímání se však pomalu mění. Rád bych této souvislosti zmínil například koncept nájemního bydlení pro seniory, který na jednom místě sdružuje veškeré služby, které starší lidé potřebují: lékaře, jídelny, prádelny, obchody se základními potřebami, úklidové služby apod. V Brně existuje už i služba pronájmu, která seniorům umožňuje získat finanční prostředky prodejem svého bydlení a zároveň zůstat ve svém. Renomovaná firma jejich byt odkoupí a garantuje, že v něm mohou dožít za dohodnutých podmínek. Pokud má tato společnost dobré jméno, mohou si být jistí, že je v souvislosti s dalším bydlením nečeká žádné nepříjemné překvapení. I my provozujeme tři zrekonstruované domy pouze k pronájmům. Tímto způsobem u nás nejčastěji bydlí mladé páry, nebo rodiny s dětmi. Často se jedná pouze o matky s dětmi, které chtějí bydlet kvalitně a zároveň potřebují jistotu stabilního bydlení – to, že je z bytu nikdo nevyhodí.
