EKOSPOL spočítal všechny bytové projekty v Praze. Pravda o pražském realitním trhu

V reakci na množící se statistiky pražského rezidenčního trhu, které vydávají nejrůznější jeho aktéři a svá data představují jako jediná správná, se společnost EKOSPOL rozhodla upravit svou metodiku analýzy trhu a nově sledovat úplně všechny developerské projekty bez ohledu na počet bytů v nich.

„Detailní a kontinuální monitoring celého realitního trhu v Praze provádíme již sedmým rokem. Hlavním důvodem této činnosti je vytvoření kvalitní a objektivní základny pro naše strategická rozhodnutí, jako například akvizice nových pozemků, stanovení optimální skladby bytů v připravovaných projektech, cenové strategie jednotlivých lokalit, velikosti a prodejní dynamiky jednotlivých etap a mnoha dalších.“
 
„Jako první jsme také v roce 2008 začali některé souhrnné informace v kvartálních intervalech publikovat pro média, jako vedlejší produkt naší analytické činnosti. Nicméně, řada subjektů na realitním trhu zaregistrovala mediální ohlas našich statistik a naši metodiku více či méně zkopírovala.“

„V uplynulých měsících jsme detailně pátrali a neustále doplňovali naši databázi i těmi nejmenšími projekty. Nalezli jsme i developerské projekty s celkovým počtem třeba 4 bytů. Některé projekty, které jsme objevili, dokonce ani nebyly veřejně inzerovány, nemají své webové stránky a jejich prodej probíhá jen prostřednictvím realitních kanceláří. V takovém případě jsme museli přistoupit k telefonickému dotazování a někdy i k mystery shoppingu. Uvádím to proto, aby bylo jasné, že skutečně všechny developerské projekty včetně např. rekonstrukcí v rozsahu novostavby nebo nových půdních vestaveb na starších domech těžko někdy někdo zmapuje, a už vůbec ne pomocí nějakého automatického programu. Za vším jsou stovky hodin lidské práce. Pokud někdo tvrdí opak, pak nemluví pravdu.“

„V přiložené analýze proto objasňujeme, komentujeme a uvádíme na pravou míru některé záměrné polopravdy a účelová tvrzení, které se v uplynulých měsících stran realitního trhu objevily.“

RNDr. Evžen Korec, CSc.
generální ředitel a předseda představenstva
EKOSPOL a.s.


Hlavní trendy na realitním trhu


Jaké hlavní trendy působí na současném realitním trhu v Praze? Analytici společnosti EKOSPOL zmapovali k 31. 5. 2013 hlavní oblasti, které definují současný trh nových bytů v metropoli.

1.) Zmenšování projektů
Hodně se toho v posledním roce napovídalo o zmenšování etap developerských projektů a také dispozic jednotlivých bytů. Souhrnná data o průměrných velikostech i průměrných počtech bytů v jednotlivých projektech to potvrzují. Oba trendy ale mají rozdílné příčiny.

„Zmenšování etap projektů z hlediska počtu bytů je obranným mechanismem developerů, kterým se příliš nedaří, a snahou vyrovnat se s obtížnějšími podmínkami financování ze strany bank i s pomalejší dynamikou prodeje bytů. Většina developerů si nemůže dovolit, aby jim po dokončení projektu zůstala větší část bytů neprodaných, tedy tzv. ležáků. Proto raději neriskují velké jednorázové etapy se sto a více byty. I zde ale platí, že se najdou světlé výjimky,“ vysvětluje Evžen Korec.

„Zcela opačný důvod má ale zmenšování dispozic jednotlivých bytů. Tady jde o úpravu produktu tak, aby vyhovoval aktuální poptávce na trhu. Jedná se o optimalizaci dříve předimenzovaných dispozic, které nelze prakticky využít a účelně zařídit. Zmenšování tedy většinou postihuje nejrůznější chodby a zádveří, atypické půdorysy, koupelny a další prostory, za které si klient optimalizující konečnou cenu bytu není ochoten připlatit,“ dodává Korec.

2.) Rozhoduje počet prodaných bytů, nikoli počet nabízených projektů
V nedávné minulosti proběhly médii zprávy, že roste význam menších developerských projektů. Bohužel (pro developery těchto menších projektů) to není pravda. Mezi nabízenými projekty sice roste jejich počet na úkor velkých projektů se stovkami bytů, nicméně podstatný a trh definující není počet velkých a malých projektů, ale počet bytů ve velkých a malých projektech. A to je obrovský rozdíl.

Jak vypadají čísla? K 31. 5. 2013 napočítali analytici společnosti EKOSPOL v Praze celkem 236 aktivních projektů, tedy projektů s alespoň 1 volným bytem. Z těchto 236 aktivní projektů je 107 menších do 50 bytů a zbylých 129 má 50 a více bytů. Podíl malých projektů na celkovém počtu projektů v Praze tedy tvoří zhruba 45 %. 

„Velmi důležité ale je říci, že jednotlivé etapy velkých developerských projektů vstupují do celkového počtu projektů pouze jako jeden velký projekt, nikoli jako několik menších projektů. Kdybychom každou menší etapu počítali jako samostatný projekt, byl by počet menších developerských projektů do 50 bytů roven 197 a jejich podíl by dosahoval téměř dvou třetin,“ zdůrazňuje Evžen Korec.

Obrovský rozdíl je také v interpretaci nabízených a prodaných bytů. Platí totiž totéž, co výše – trh nejlépe nevystihuje to, co se v souhrnu nabízí, ale to, co se v souhrnu skutečně prodává. A zde je patrná obrovská disproporce, která už zdaleka nehovoří ve prospěch malých projektů.

„Zároveň jsme k 31. 5. 2013 provedli srovnání malých a velkých projektů z hlediska nabídky volných bytů a z hlediska prodejů těchto bytů. Z hlediska nabídky volných bytů zaujímají malé projekty tržní podíl 16 % a zbylých 84 % bytů se nabízí v projektech s 50 a více byty. Z hlediska prodaných bytů za dané období pak tržní podíl malých projektů dosáhl pouze 8 %. Shrnutí reálného stavu tedy vypadá následovně: malých projektů je hodně, v absolutním počtu téměř polovina. Na trhu ale představují jen 16 % celkové nabídky, a pokud se podíváme na skutečný prodej, tak ten tvoří dokonce jen 8 % trhu. Malé projekty jsou zpravidla výrazně dražší, a pokud se nejedná o velmi luxusní bydlení ve špičkové lokalitě, prosazují se na trhu výrazně hůře, než velké projekty se stovkami levných bytů,“ stojí si za svým Evžen Korec.



3.) Návraty bytů zpět do nabídky
S nabídkou mnoha menších developerských projektů souvisí i velmi častý jev hromadného stahování a navracení bytů zpět do nabídky. Developeři tím mohou sledovat nejrůznější cíle – může jít o záměrné vytvoření dojmu vysokého zájmu o daný projekt, o snahu přednostně rozprodat hůře situované či méně kvalitní byty nebo o pokus vykázat lepší předprodeje, než jaké ve skutečnosti jsou. Někteří developeři mohou tímto způsobem i „testovat“ vhodně zvolenou cenovou strategii bytů nebo vůbec životaschopnost svých projektů na trhu.

„Ať tak či tak, v dlouhém období se tyto triky stejně nakonec projeví, protože se byty buď vrátí zpět do nabídky, nebo developer v tichosti stáhne z prodeje celý projekt. Což jsme v letošním roce také zaznamenali a jsem si jistý, že nejen my. Nicméně považuji za etické nebýt v této věci konkrétní a konkurenční developery nejmenovat,“ upozorňuje na další nešvar Korec.

4.) Fenomén superlevných bytů
Neoddiskutovatelným trendem, který započal v druhé polovině loňského roku a který potvrzují i ostatní tvůrci realitních statistik, je pak fenomén superlevných bytů v obrovských projektech, které stahují dominantní část poptávky.

„Existenci tohoto trendu a jeho zásadní ovlivnění trhu přiznávají všichni aktéři. Někteří se ale snaží navodit všeobecný dojem, že superlevné projekty jsou levné proto, že je to na úkor jejich kvality. Přitom nízké ceny těchto projektů jsou dány úsporou, která pramení jednak z historicky levně nakoupených pozemků, jednak z obrovského objemu výstavby a výrazně výhodnějších dodavatelských cen a také z úspory a optimalizace režijních nákladů firmy,“ říká Evžen Korec a uzavírá:

„Developeři s dvacetiletou tradicí si rozhodně nemohou dovolit postavit nekvalitní projekt, pokud chtějí na trhu dlouhodobě zůstat. Což naopak nemusí platit o malých, často účelově založených společnostech realizujících jen jeden developerský projekt. Důležitá je také schopnost developera optimalizovat režijní náklady společnosti, což firma bez desítky let budovaného know-how stěží dokáže. Stačí se podívat na obrovské marketingové výdaje některých developerů za nejrůznější kreativní agentury a reklamní nosiče, které stejně samy o sobě k úspěchu nestačí. Alfou a omegou úspěchu je a bude kvalitní produkt a správná cena.“

Metodika monitoringu
Analytici společnosti EKOSPOL sledují všechny bytové projekty v Praze, o nichž lze nalézt alespoň základní informace na internetu, telefonickým dotazováním nebo mystery shoppingem. Monitoring je prováděn za pomoci software, ale zároveň jsou všechny záznamy ručně kontrolovány a ověřovány. Samostatné etapy velkých developerských projektů, které ale mají méně než 50 bytů, jsou započítávány do daného developerského projektu jako celku, nikoli jako samostatný projekt na jednotlivou etapu. Za prodaný byt je pokládán vždy takový byt, který developer označil jako prodaný. Případné podezřelé operace, jako např. hromadné přesuny neprodaných bytů mezi prodané, jsou v běžném období také započítávány s tím, že se v dlouhém období případně vrátí zpět mezi neprodané a ke zkreslení statistiky tím pádem dojde pouze krátkodobě. U dokončených projektů probíhá kontrola prodejnosti i prostřednictvím katastru nemovitostí.

Tržiště zpráv | 17.06.2013

Tweet

Související témata

  • Nové byty
  • Nová výstavba
  • Nové bydlení
  • Na reality s rozumem
  • Realitní kanceláře
  • EKOSPOL a.s. - prodej nových bytů Praha

    Firma nemá v databázi žádný záznam.

Odebírat
newsletter

Partner sekce

  • EKOSPOL a.s. - prodej nových bytů Praha

    EKOSPOL a.s. je lídrem českého rezidenčního developmentu s tradicí 22 let na trhu a více než 9000 klienty. Staví a...

Nové byty

  • Rezidence Park Masarykova: blízko za sportem a do přírody

    26.03.2018 - Vlastnit chalupu nebo rekreační objekt, kde můžete trávit čas dle...

  • Bydlení v přírodě s výhodami velkoměsta

  • Zdravé bydlení v centru metropole - Rezidence Prachnerova

  • Hypotéky zpomalují. Bude výsledkem zpomalení trhu nových bytů v Praze a Brně?

  • Rodinné lokality i příležitosti pro investory

  • >> všechny články

Nová výstavba

  • Stavíte? V projektu myslete i na to, jak naložíte s dešťovou vodou

    09.04.2018 - Každým rokem ubývají zásoby vody, proto je třeba s ní zacházet...

  • Chtěli bydlet co nejrychleji. Vybrali si rodinný dům od RD Rýmařov

  • Přípojka plynu snadno a rychle

  • Rezidence Čámovka - váš nový domov

  • Prosklený dům kubických tvarů se zelenou střechou

  • >> všechny články

Nové bydlení

  • Kdo chce stavět, míří do Centra vzorových domů v Praze - Nehvizdech

    11.04.2018 - Hledáte tip na pěkný rodinný dům? Zajímají vás nejnovější trendy v...

  • Realizace: Rodinný dům ve vesnickém duchu

  • V hlavní roli ušlechtilé dřevo: Kongresové centrum a Obslužná budova z dílny Atelieru Habina soutěží o titul Dřevěná stavba roku

  • Pronajímáte byt? Ušetřete si s ním starosti

  • Centrum vzorových domů: Když uvažujete o stavbě rodinného domu

  • >> všechny články

Tržiště zpráv

  • Udělejte radost nejen vašim dětem

    Na e-shopu Ketyban.cz nově nabízíme dětské pokojové sestavy.

  • Poradíme vám, jak postupovat při povolování čističky odpadních vod
  • Stínění do dětského pokoje. Jak ho zatemnit a zároveň zútulnit?
  • Nové luxusní matrace
  • Grilujte jako šéfkuchař s francouzským rytířským řádem za gastronomii
  • Žaluzie Plisse ISOTRA
  • Nový systém posuvně-zdvižných dveří Schüco LivIngSlide byl navržen pro efektivní výrobu
  • Hadříček 21. století
  • Nechte Windomatic umýt okna za vás
  • Moderní úklid versus triky našich babiček
  • Panasonic oznamuje kompletní přechod na chladivo R32
  • Termín pro odevzdání prací do kutilské soutěže Balakryl prodloužen!
  • Sužuje vás dnes a denně ruch velkoměsta? Chce to změnu!
  • Jak ve městě vypěstovat vlastní salát, rajčata i jahody
  • Elements - nová kolekce KARE
  • Jaro plné květin. Ozdobte si byt, balkón, terasu i zahrádku originálními květináči
  • SodaStream odměňuje své zákazníky: na nový přístroj jim přispěje 500 Kč
  • S MOROU si můžete dát po obědě nohy na stůl a v klidu odpočívat
  • Rychlý a pohodlný nákup akčních výrobků
  • Finská sauna nebo infrakabina? Kombinovaná sauna nabízí to nejlepší z obou
  • Projekt rodinného domu Alice II klasik s dotací
  • Podkrovní bydlení nabízí víc než jen romantiku
  • Získejte luxusní sprchový kout s vaničkou z litého mramoru v jarní akci Sanswiss
  • FOR ARCH 2018: Připravme se na průmyslovou revoluci 4.0
  • >> všechny zprávy

https://www.bydleni.cz

Menu

  • BYDLENI.CZ
    • Homepage
    • Kontakty
    • Reklama na BYDLENÍ.CZ
    • Redakce
    • O nás
    • ABSTRACT.CZ
  • INTERIÉR
    • Koupelny
    • Kuchyně
    • Ložnice
    • Dětský pokoj
    • Nábytek
    • Osvětlení
    • Stínicí technika
    • Design
    • Domácí spotřebiče
    • Vybavujeme interiér
    • Rady kutilům
    • Poradna
  • STAVBA
    • Rodinné domy
    • Bytové domy
    • Dřevostavby
    • Vytápění
    • Inteligentní domy
    • Architektura
    • Stavební materiály
    • Střechy
    • Okna
    • Dveře
    • Podlahy
    • Elektroinstalace
    • Zateplování
    • Zdravé bydlení
  • NOVÉ BYDLENÍ
    • Nové byty
    • Rodinné domy
    • Financování bydlení
    • Hypoteční úvěry
    • Inteligentní domy
    • Realitní kanceláře
    • seriál: Bydlení v novém
    • Poradna: Na reality s rozumem
  • HOBBY A ZAHRADA
    • Bazény
    • Bydlení v zahradě
    • Květiny
    • Zahradní nábytek
    • Zahradní technika
    • Rady kutilům
    • Vaření
  • SOUTĚŽE
  • SERIÁLY
    • Jarní inspirace
    • Teplo v domě
    • Světy světla
    • Vybavujeme interiér
    • Realizace
    • Bydlení v novém
    • Bydlení v zahradě
    • Vybavujeme moderní koupelnu
    • Vybavujeme kuchyň
    • Další seriály
  • RECEPTY
  • BLOG
  • PORADNA
  • Bydlení.cz
  • Tržiště zpráv

Stavebnictví

  • Rodinné domy
  • Stavební materiály
  • Zateplování
  • Podlahy
  • Dveře
  • Okna
  • Realizace

Interiér

  • Kuchyně
  • Koupelny
  • Ložnice
  • Dětský pokoj
  • Nábytek
  • Bytové doplňky
  • Domácí spotřebiče a elektronika
  • Zdravé bydlení

Financování bydlení

  • Hypoteční úvěry
  • Stavební spoření
  • Zelená úsporám

Reality

  • Rodinné domy
  • Byty
  • Nové bydlení
  • Realitní kanceláře
  • Developeři
  • Na reality s rozumem

Hobby a zahrada

  • Bazény a zastřešení
  • Zahradní architektura
  • Rady kutilům

Architektura, design, styl

Cykly a seriály

  • Vybavujeme interiér
  • Praktická moderní kuchyně
  • Teplo v domě

Bydlínkova kuchařka

Blog

Soutěže

Knihy

Tržiště zpráv

Virtuální prohlídky interiérů

ABSTRACT.CZ


BYDLENI.CZ Internetový magazín o bydlení a životním stylu. Byty a reality. Katalog firem, produktů a služeb.

REDAKCE BYDLENI.CZ: Kotlářská 5, 602 00 Brno; tel.: 532 154 444; fax: 532 154 452; info@bydleni.cz https://www.bydleni.cz
Provozovatel serveru: ABSTRACT s.r.o.; Kotlářská 5, 602 00 Brno; info@abstract.cz; Tel.: 532 154 444; Fax.: 541 558 442

www.bydleni.cz
  • INTERIÉR
  • STAVBA
  • REALITY
  • HOBBY A ZAHRADA
  • SOUTĚŽE
  • SERIÁLY
  • RECEPTY
  • BLOG
  • PORADNA
  • KONTAKT

© 1999 - 2018 ABSTRACT, s.r.o. a dodavatelé obsahu. ISSN 1214 - 5548
Internetový portál BYDLENÍ.CZ je zdrojem registrovaným pod mezinárodním standardním seriálovým číslem ISSN 1214 - 5548 dodržuje právní předpisy o ochraně osobních údajů. Publikování nebo šíření obsahu serveru nebo jakékoliv části zveřejněného materiálu jakoukoliv formou je bez předchozího písemného souhlasu vydavatele zakázáno.