Podle analýzy přední developerské společnosti EKOSPOL a.s., zveřejněné v minulém týdnu, se v Praze za první pololetí prodalo celkem 1 434 nových bytů, přičemž v prvním čtvrtletí letošního roku jich bylo 666, zatímco v druhém již 768. Praha však zároveň zaznamenala další nárůst v počtu dokončených neprodaných bytů, a to z 2 031 prázdných bytů na konci prvního čtvrtletí na 2 433 bytů ve čtvrtletí druhém.

Velká část uskutečněných prodejů se totiž týká především bytů v nově prodávaných bytových projektech, které jsou o statisíce levnější než již dokončené byty. Výsledky analýzy tak jasně ukazují, že hlavní roli při rozhodování kupujících hraje cena a nikoliv to, je-li byt již připraven k nastěhování nebo se teprve staví. „EKOSPOL prodal za první a druhé čtvrtletí letošního roku celkem 246 nových bytů, přičemž u 70 bytů šlo o doprodej dokončených projektů a 176 bytů jsme prodali právě v nově zahájených projektech v různé fázi přípravy,“ dokumentuje překvapivý vývoj na prodejních výsledcích vlastní firmy Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva EKOSPOL a.s.

Největší zájem je o Prahu 5 a Prahu 9, naopak centrum města netáhne

Z analýzy EKOSPOL a.s. mj. vyplývá, že pouze dokončených bytů se za druhé čtvrtletí prodalo celkem 417, což tvoří jen o málo více než polovinu celkového počtu prodaných bytů (54,3 %). Zbytek připadá na nově prodávané projekty v různé fázi přípravy.

Největší zájem mezi dokončenými byty byl o městské obvody Praha 5 (134 prodaných dokončených bytů), Praha 9 (96) a Praha 4 (67), tedy o hlavní rozvojové oblasti metropole. Naopak širší centrum města, zejména Praha 3 s celkovou nabídkou 474 dokončených volných bytů, zájemce o bydlení vůbec netáhlo. Prodalo se tu jen 46 bytů. Podle Evžena Korce je to logický důsledek vysokých cen bytů v širším centru města: „Během realitního boomu se do rezidenčního developmentu pustila řada firem bez adekvátních zkušeností. Nakupovaly pozemky v centru metropole za přemrštěné ceny, nedbaly na optimalizaci stavebních nákladů a stavěly velké předimenzované byty se špatnými dispozicemi. Věřily, že své byty i za vysoké ceny prodají. Dnes zejí právě jejich byty prázdnotou a nikdo je nechce. Pokud je chtějí prodat, budou muset jít s cenou dolů i v řádu milionů korun. Současné slevy rozhodně nestačí.“

Naopak menší byty s optimalizovanými dispozicemi, především 1+kk a 2+kk, pokud jsou v dobré dopravní dostupnosti do centra Prahy, zaznamenávají i v dnešní době rostoucí odbyt. „Takových bytů je dnes v dokončených projektech dokonce nedostatek. Proto se také výborně prodávají nové projekty, které byly připraveny již v době recese. Málokdo je dnes ochoten zaplatit více než 1,8 mil. Kč za byt 1+kk, 2,7 mil. Kč za 2+kk a 3,6 mil. Kč za 3+kk. Psychologické hranice klientů se posunuly, hlavní roli hraje počet pokojů a cena. Nikdo dnes developerům nedá více,“ vypočítává Korec.

Nevyprodanost dokončených projektů dosahuje v průměru 21,5 %

Zajímavá je také relativní nevyprodanost dokončených developerských projektů. Ta dosahuje v průměru 21,5 % (podíl 2 433 neprodaných dokončených bytů na celkovém objemu 11 339 dokončených bytů). Výjimkou ale nejsou ani projekty s nevyprodaností na úrovni 40-70 % několik měsíců po dokončení, zejména na Praze 3 a Praze 4, u nichž cenová hladina přesahuje 60 000 Kč/m2. „Za stávající cenu jsou ty byty neprodejné. A v developmentu dnes platí, že vyšší než 15% nevyprodanost v době dokončení znamená pro developera většinou velký problém. Otázkou je, zda tyto firmy své problémy ustojí,“ uzavírá Evžen Korec.

Analytici společnosti EKOSPOL a.s. pravidelně monitorují prodejnost všech developerských projektů s 50 a více byty v katastrálním území Prahy. Využívají přitom výhradně veřejně přístupná data – webové stránky developerských společností, ceníky developerských projektů, konkrétní citace developerských společností v médiích apod.