V tomto článku uvádíme několik důležitých rad, jak předejít problémům, a zároveň jak postupovat v situaci, kdy nájemce nechce platit.
Sepište smlouvu
Ať už jste pronajímatel nebo nájemce, vždy trvejte na písemné smlouvě, která stanovuje práva a povinnosti obou stran. I na tento zdánlivě banální krok si dávejte pozor. Smlouva bez patřičných náležitostí vás může stát mnoho nepříjemností. Nezbytné údaje, které do smlouvy musíme zahrnout, lze rozdělit do dvou oblastí. První se týká specifikace bytu a jeho příslušenství, popisu vybavení, které pronajímatel přenechává k užívání nájemníkovi. Nejlépe uděláte, když navíc přiložíte fotodokumentaci původního stavu. Do smlouvy uveďte přesnou adresu bytu, počet místností k obývání i k bytu přiřazených (sklep,garáž apod.) a rozměry celkové plochy bytu. Druhou oblast tvoří informace o výši nájemného a služeb, které se váží k užívání bytu (elektřina, plyn, apod.), způsob platby a doba trvání nájmu.
 |
|
| Projekt Liberty Building |
Ať už jste pronajímatel nebo nájemce, vždy trvejte na písemné smlouvě, která stanovuje práva a povinnosti obou stran. I na tento zdánlivě banální krok si dávejte pozor. Smlouva bez patřičných náležitostí vás může stát mnoho nepříjemností. Nezbytné údaje, které do smlouvy musíme zahrnout, lze rozdělit do dvou oblastí. První se týká specifikace bytu a jeho příslušenství, popisu vybavení, které pronajímatel přenechává k užívání nájemníkovi. Nejlépe uděláte, když navíc přiložíte fotodokumentaci původního stavu. Do smlouvy uveďte přesnou adresu bytu, počet místností k obývání i k bytu přiřazených (sklep,garáž apod.) a rozměry celkové plochy bytu. Druhou oblast tvoří informace o výši nájemného a služeb, které se váží k užívání bytu (elektřina, plyn, apod.), způsob platby a doba trvání nájmu.
 |
|
| Z aktuální nabídky RK Matras & Matras reality |
Rozlišujte nájemné a poplatky za služby
Je důležité oddělit nájemné od úhrady za služby, které se k užívání bytu vážou. V momentě, kdy pronajímatel do nájemného zahrne i poplatky za služby, porušuje zákon, ve kterém se tyto pojmy odlišují (§ 696 občanského zákoníku: nájemné a úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu). Navíc tímto postupem dává nájemníkovi prostor k libovolnému čerpání energií, nijak ho nemotivuje k úsporám a pronajímatel se tak může potýkat s nadměrnou spotřebou. Ve smlouvě jasně specifikujte poplatky za služby, termín i způsob jejich úhrady. Je možné přepsat média na nájemníkovo jméno, obvykle se však poplatky hradí formou záloh. Tehdy je nutné stanovit, kdy dojde k vyúčtování nedoplatků nebo přeplatků a za jakých podmínek.
Je důležité oddělit nájemné od úhrady za služby, které se k užívání bytu vážou. V momentě, kdy pronajímatel do nájemného zahrne i poplatky za služby, porušuje zákon, ve kterém se tyto pojmy odlišují (§ 696 občanského zákoníku: nájemné a úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu). Navíc tímto postupem dává nájemníkovi prostor k libovolnému čerpání energií, nijak ho nemotivuje k úsporám a pronajímatel se tak může potýkat s nadměrnou spotřebou. Ve smlouvě jasně specifikujte poplatky za služby, termín i způsob jejich úhrady. Je možné přepsat média na nájemníkovo jméno, obvykle se však poplatky hradí formou záloh. Tehdy je nutné stanovit, kdy dojde k vyúčtování nedoplatků nebo přeplatků a za jakých podmínek.
Trvání nájmu stanovte na dobu určitou
Při sepisování smlouvy jasně určete dobu, na kterou se nájem uzavírá. Nájem pak zaniká uplynutím sjednané doby. U takovéto smlouvy je možné její prodloužení. Při uzavřené smlouvě na dobu neurčitou se pronajímatel vystavuje riziku, že se nájemce nemusí nikdy „zbavit”. Nájem na dobu neurčitou lze ukončit jen ze zákonem stanovených podmínek.
Při sepisování smlouvy jasně určete dobu, na kterou se nájem uzavírá. Nájem pak zaniká uplynutím sjednané doby. U takovéto smlouvy je možné její prodloužení. Při uzavřené smlouvě na dobu neurčitou se pronajímatel vystavuje riziku, že se nájemce nemusí nikdy „zbavit”. Nájem na dobu neurčitou lze ukončit jen ze zákonem stanovených podmínek.
Když nájemce neplatí
Můžou nastat situace, kdy nájemce řádně neplatí a pronajímatel se podle toho musí zařídit. Jaká má práva? „V první řadě bych doporučoval zkusit se s nájemníkem dohodnout a až poté zvažovat právní cestu,“ radí Ing. Tomáš Matras, jednatel společnosti Matras & Matras reality. Jestliže nájemce nezaplatil do pěti dnů po splatnosti, zákon mu uděluje povinnost zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení. Jeho výše však není v občanském zákoníku definována. Vypovědět nájem bez přivolení soudu lze pouze v případě, dluží-li nájemce částku ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného.
Velice užitečné je mít ve smlouvě udanou výši kauce. Kauce se stanovuje v maximální výši tříměsíčního nájemného a pronajímateli slouží v případě, kdy nájemce řádně nezaplatil, popř. poškodil majetek. Jestliže pronajímatel kauci čerpal oprávněně, nájemce je povinen tuto kauci doplnit do původní výše, a to do jednoho měsíce. Po uplynutí nájemní smlouvy je pronajímatel ve stejné lhůtě (jeden měsíc), zavázán kauci nájemci vrátit.
Jestliže se rozhodnete pronajímat byt, smlouvu si dobře promyslete. Nestahujte různé vzory bezhlavě z internetu. Přednost dejte raději právně ošetřené smlouvě. Ušetří vám spoustu zbytečných nepříjemností, peněz i času. „Často se setkávám s případy, kdy si lidé řeknou, že si budou věřit a podstatné detaily do smlouvy nezapíšou. To je samozřejmě velký problém, který může mít mnohatisícové následky. Ne nadarmo se říká, že se smlouva neuzavírá pro mír, ale pro válku,“ doplňuje Ing. Tomáš Matras.
 |
| Z aktuální nabídky RK Matras & Matras reality |
Velice užitečné je mít ve smlouvě udanou výši kauce. Kauce se stanovuje v maximální výši tříměsíčního nájemného a pronajímateli slouží v případě, kdy nájemce řádně nezaplatil, popř. poškodil majetek. Jestliže pronajímatel kauci čerpal oprávněně, nájemce je povinen tuto kauci doplnit do původní výše, a to do jednoho měsíce. Po uplynutí nájemní smlouvy je pronajímatel ve stejné lhůtě (jeden měsíc), zavázán kauci nájemci vrátit.
Další články ze seriálu Na reality s rozumem:
1. Jak si vybrat kvalitní realitní kancelář?
2. Prodáváte dům či byt? Jak stanovit cenu nemovitosti?
3. Faktory, které ovlivňují cenu nemovitosti
4. Byt či pronájem? Toť otázka
5. Není metr jako metr
6. Upravujete svou nemovitost? Ujistěte se, jakou daň zaplatíte
7. Starý dům, nebo novostavba? Díl 1.: Starý dům8. Starý dům, nebo novostavba? Díl 2.: Novostavba
