Které dva faktory jsou nejvíce určující pro vývoj cen (zejména rezidenčních) nemovitostí? Jde o populační vývoj v dané lokalitě a "bohatství" obyvatel, kteří v této lokalitě žijí.
Je zřejmé, že pokud zvolená země, město nebo městská čtvrť budou "populačně klesat", nebude o nemovitosti ve sledované lokalitě velký zájem. Obdobně, i při vysoké hustotě zalidnění ale při nízké úrovni příjmů obyvatel budou ceny nemovitostí ve sledované lokalitě nízké. Můžeme tedy poněkud přesněji formulovat pravidlo pro vývoj cen nemovitostí:
Ceny rezidenčních nemovitostí rostou v dané lokalitě v průměru stejně rychle, jako (nominální) příjmy obyvatel lokality.
Pro hlubší pochopení pravidla dodejme, že pokles populace dané lokality tlačí také na pokles celkového příjmu obyvatel lokality.
Kromě dvou uvedených fundamentů mají velký vliv na ceny nemovitostí také další faktory:
- Úrokové sazby (Platí přitom, že růst sazeb způsobuje pokles cen nemovitostí)
- Ochota bank půjčovat peníze
- Právní regulace trhu
- Způsob zdanění nájmů, převodu nemovitostí, apod.
Co je důležité pro Čechy a Moravany
Dalším zásadním faktorem je, že český realitní trh reaguje velice citlivě na odliv a příliv zahraničního kapitálu, jak na kapitálový trh, tak na trh nemovitostí. Česká republika se chlubí tím, že je malou otevřenou ekonomikou. Proto je velmi snadné, aby se na trh ze dne na den „vlil“ na české poměry velký kapitál, který se může ze dne na den zase „odlít“. O tomto faktu se zle přesvědčili majitelé pražských realitních kanceláří, když v roce 2008 a 2009 díky panice na světových finančních trzích a díky posilující koruně zaveleli zahraniční investoři k ústupu z pražského trhu nemovitostí.
Investor investující v České republice do turisticky atraktivních lokalit se tedy musí psychicky připravit na to, že vývoj hodnoty jeho investice může být výrazně víc „roztřepaný“ než při investici v jiných lokalitách.
Investiční tipy
Dům s velkým pozemkem u velkého města
Jako dárek od nás přijměte několik investičních tipů hodících se zejména pro investování v okolí velkých měst.
Atraktivní investicí bývají často rodinné domy s rozsáhlým pozemkem, který je možné ihned po koupi rozdělit a prodat jako samostatný stavební pozemek. Ten totiž často prodáte za vyšší cenu za m2 než jste jej koupili a rázem máte peníze na rekonstrukci pořízeného domu nebo na jiné investice. V této souvislosti si povězme o dalším pravidlu, které je dobré mít při investování do nemovitostí stále na paměti:
Budovy se znehodnocují (odepisují) a pozemky se zhodnocují.
Uvedený nadpis není samozřejmě možní brát doslovně. Pravdou však je, že každá investice do nemovitosti je složena:
- z investice do pozemku (půdy),
- z investice do budovy, stavby (v případě investice do domu nebo bytu).
V případě investice do budovy s pozemkem platí, že hodnota budovy v průběhu času díky technologickému zaostávání a opotřebení klesá. Tato skutečnost je pak kompenzována ve formě nájmu, který je možné z pronájmu budovy získat.
Pozemky technickému zaostávání a opotřebení nepodléhají. Díky tomu a díky absenci příjmů z nájemného by hodnota pozemků měla růst rychleji, aby „vykompenzovala“ chybějící příjmy z nájemného.
Kupujte nejhorší dům v nejlepší lokalitě
Toto pravidlo pocházející z anglosaského světa, kde se hodnotí, z jaké čtvrti člověk pochází, platí zejména pro investice do rodinných domů.
Jelikož, jak jsme uvedli, je každá investice do nemovitosti složena ze dvou částí – investice do pozemku a investice do budovy, je zřejmé, že když koupíte starý dům v dobré čtvrti, je složka investice "budova" již malá a její další pokles nebude mít na hodnotu celé investice velký vliv.
Takto důsledně však není možné tuto zásadu uplatňovat u bytů. Zde tvoří velkou část výnosu nájem a navíc, koupí bytu na konci životnosti se přiblížíte jednomu z potenciálně nejzásadnějších problémů českého nemovitostního práva – a to sice situaci, kdy dojde z technických důvodů k demolici domu a zůstane pouze pozemek vlastněný členy společenstva vlastníků.
Specifika investování do nemovitostí
I když se ke specifikům investování do nemovitostí ještě dostaneme, zejména v souvislostech s porovnáním s kapitálovým trhem, povězme si o několika zásadách.
První z nich je, že trh nemovitostí je podstatně více vzdálen tomu, co ekonomická teorie označuje jako trh dokonalé konkurence nebo dokonale konkurenční trh. My se budeme věnovat pouze dvěma ze čtyř částí definice dokonale konkurenčního trhu, tedy:
- všichni účastníci trhu mají stejný přístup k informacím, tedy že danou informaci mají k dispozici všichni ve stejný okamžik,
- teoreticky libovolně dělitelný produkt – zájemce si tedy může koupit libovolnou a tedy i libovolně malou část zboží.
Z uvedeného vyplývá, že je trh nemovitostí výrazně méně dokonale konkurenční než kapitálový trh.
Na kapitálovém trhu na vás informační agentury každou vteřinu chrlí masu relevantních informací, k nimž mají všichni účastníci trhu, tedy alespoň teoreticky (kdy by to všechno byli schopni najednou vnímat) stejný přístup.
Na kapitálovém trhu si navíc můžete koupit jen jednu jedinou akcii firmy za málo peněz – produkt je tedy teoreticky libovolně dělitelný. To však u nemovitostí fakticky nejde – buď si koupíte celý dům za milióny nebo žádný. (Možnost spoluvlastnictví, pro investování velice nevhodnou, zde vynecháme).
Trh nemovitostí má v porovnání s kapitálovým trhem pro drobného investora nevýhodu v tom, že když už do nemovitosti investuje, je vysoce vystaven rizikům investic do nemovitostí a nemá si jak pomoci. Buď investuje milióny nebo nic. Na kapitálovém trhu může milióny korun rozložit mezi různé typy aktiv a riziko tak snížit.
Na druhé straně, na realitním trhu může snáze získat „dobrý tip“ – informační výhodu nebo ojedinělou příležitost, o níž se ostatní účastníci trhu nedozvědí nebo se jich to dozví jen pár.
Nemovitostí jsou hmotné. Je to výhoda?
Dalším zásadním rozdílem mezi nemovitostí a jinými investičními nástroji – zejména těmi na kapitálových trzích, je, že nemovitosti nejsou tzv. denominovány v penězích. Jinak řečeno, jejich měrnou jednotkou nejsou peníze. To má několik zásadních dopadů.
Především, nemovitosti nepodléhají peněžní inflaci, tedy jejich hodnota není rozleptávána inflací. Nominální i tržní hodnota dluhopisu, který vlastníte, je neustále rozleptávána mírou inflace. U nemovitosti to tak není, a proto jsou nemovitosti vhodnými aktivy v období vysoké inflace. Faktorem důležitým zejména v dobách výjimečného stavu, je, že v nemovitosti se dá bydlet – je to prostředek jakéhosi skutečného hmotného zabezpečení v nouzi. O to více ho však bude mít vláda touhu regulovat.
Hmotný charakter nemovitostí má však své nevýhody. Její fyzická údržba stojí více času a více peněz. Na akcii vám nikdy „nepraskne trubka od vodovodu“ a nemusíte hledat instalatéra, který by ji fyzicky opravil.
Nemovitosti se chovají podobně jako akcie
Je málo známým faktem, a málokdo by mu věřil, že se ceny nemovitostí dlouhodobě chovají jako ceny akcií. Reagují obdobě na hospodářský cyklus a mají dlouhodobě obdobný cenový vývoj.
Nemovitost s vysokým obsahem složky budov, a tudíž s vysokým podílem nájemného na celkových výnosech, si můžete představit jako akcii vyplácející vysoké dividendy.
Naproti tomu investice do pozemku, z nějž výnos z nájemného obvykle není žádný, se chová podobně jako akcie firmy reinvestující své zisky.
Kdy investovat do nemovitostí
- V podmínkách očekávání vysoké inflace.
- Při očekávání růstu populace v dané lokalitě
- Vždy pro vlastní bydlení
- V případě zajímavých investičních tipů a příležitostí
Kdy neinvestovat do nemovitostí
- Při očekávání poklesu populace v dané lokalitě
- Při očekávání hospodářské stagnace
- Při očekávání odlivu zahraničního kapitálu
- Při očekávání růstu úrokových sazeb z hypoték