Kolik stojí byty v Praze?

Na základě veřejně dostupných zdrojů a informací provedla společnost Trigema průzkum, který zahrnul  všech 230 developerských projektů na území hlavního města (za projekt jsou považovány i jednotlivé etapy v rámci rozsáhlejších projektů), v nichž bylo ke konci 7. týdne roku 2011 celkem 10 590 bytů, z toho dosud volných 7 088 bytů.

Jako zajímavost analýza uvádí fakt, že celková plocha všech 10 590 nabízených bytů se blíží k hranici 700 000 m2  – to je jako jedenáctipatrová budova pokrývající plochu spartakiádního stadionu na Strahově. Celková hodnota všech oceněných bytů (6751) je suma sahající nad 29 miliard korun. V té však navíc nejsou započítány nové byty, spadající do vyššího a vysokého standardu, u kterých si zákazník musí cenu vyžádat.

Průměrná cena

Jako průměrnou cenu za metr čtvereční obytné plochy včetně DPH vypočtenou za všech nabízených volných bytů, u nichž je uvedena cena, uvádí analýza 63 067 Kč/m2. Vzorec byl pro zjednodušení modelu, kvůli různorodosti poskytovaných údajů jednotlivými developery, nastaven jako podíl celkové ceny za byt (včetně balkónů, teras a sklepa) včetně DPH k celkové obytné ploše.

Nejlevnější byt přitom stojí cca 1,4 miliónu Kč, nejdražší 34 mil. Kč.  V přepočtu na metr čtvereční by měl být nejlevnější byt za cenu 33 000 Kč/m2, nejdražší se vyšplhal na stěží představitelných 226 000 Kč/m2. Nejdražší lokalitou je podle  analýzy Podolí, kde průměrná cena za metr čtvereční dosahuje 150 517 Kč, následují Vinohrady (124 042 Kč/m2, Strašnice (92 566 Kč/m2) a Smíchov (90 940 Kč/m2). V nejlevnějších lokalitách na okraji Prahy se průměrná cena za m2 pohybuje pod 50 000 (v nejlevnějších Satalicích je to 43 273 Kč/m2).

Analýza roněž porovnala počty volných bytů rozdělených do cenových hladin v závislosti na dispozici. Dá se z ní na posledním řádku také vyčíst dispoziční rozložení nabídky volných bytů. (Tabulka zahrnuje pouze byty s uvedenou cenou a nezahrnuje jednotky nebytového charakteru, které jsou součástí některých projektů – ateliéry, studia, rodinné domy apod.). Pro zájemce s rozpočtem do 2 mil. Kč z toho vyplývá, že může vybírat pouze mezi jednopokojovými byty. Zároveň je taktéž patrné, jak je obtížné sehnat třípokojový byt při rozpočtu do 3 milionů korun.

Cena s DPH (Kč)1 pokoj
2 pokoje
3 pokoje 
4 pokoje
5 a více
<2 000 000     590    
2 000 000-2 500 000     368         194
             1
  
2 500 000-3 000 000     215         757
             9
  
>3 000 000     221     1  585
      2 006
       615
      35           
Celkový součet
 1  394      2 536
      2 016
       615
      35          


Zajímavé je sledovat, jak se mění cena dokončených neprodaných bytů v závislosti na jejich „stáří“.

 Rok dokončení< 2009
2009
2010
Průměr
 Průměrná cena (Kč) 51 618 64 38370 57667 541


Pokud předchozí údaje zkombinujeme, zjistíme porovnání vývoje cen dispozičně  srovnatelných bytů v závislosti na stáří bytu.

Stáří bytů / dispozice1 pokoj
2 pokoje
3 pokoje
 4 a více
Nedokončené 2 123 250 Kč3 215 619 Kč4 794 431 Kč 7 079 662 Kč
0 - 1 rok 3 440 843 Kč3 896 881 Kč6 142 182 Kč  9 749 170 Kč
1 - 2 roky 2 855 456 Kč 4 377 925 Kč5 358 415 Kč 7 522 787 Kč
2 roky a více 2 308 775 Kč3 251 089 Kč5 720 691 Kč 7 210 990 Kč

"Ležáky" a mrtvý kapitál

V prvních týdnech roku 2011 se tak ukázalo, že poptávka vykrývá nabídku pouze v rozsahu přírůstků nových bytů v nabídkách developerů. Počet volných bytů se téměř nemění. Počet volných a dokončených bytů (tzv. ležáků) se pohybuje na úrovni 2 715 ks.

Analýza společnosti Trigema poprvé zveřejňuje spočtený, nikoli odhadovaný rozsah tzv. umrtveného kapitálu developerů v dokončených a neprodaných bytech. Jde minimálně o 11,26 miliard Kč v ceníkových cenách s DPH. Pokud budeme pro zjednodušení předpokládat uplatnění prozatím 10% DPH, stát zde má uloženu částku rovnající se cca 1 miliardě Kč. A pokud se tyto byty neprodají v roce 2011, od 1.1.2012 se změní daňový odvod státu z DPH z jedné na dvě miliardy Kč. Nedojde-li ovšem k dramatickému zlevnění a tím k částečnému snížení daňové povinnosti, upozorňují závěry analýzy.

Čím starší, tím dražší

Dalším zajímavým údajem je průměrná cena všech bytů v aktuální nabídce ve výši 63 067 Kč/m2 včetně DPH. Jedná se o relativně vysoké číslo, které nám ukazuje, že nabídka drahých bytů převyšuje nad těmi levnějšími. Ještě zajímavější je toto číslo v porovnání s průměrnou cenou dokončených a neprodaných bytů (tzv. ležáků). Ta je poměrně vyšší – 67 541 Kč/m2 včetně DPH a ukazuje, že dochází k postupnému snižování cen v nově zahajovaných projektech.

Autoři analýzy předpokládají, že avizované zvýšení sazby DPH na 20 % při současném zlevňování cen ležáků pomůže developerům v roce 2011 snížit aktuální zásobu těchto dokončených a neprodaných bytů. Avšak současná aktivita na trhu vedoucí k razantnímu zvýšení nabídky nově zahajovaných bytů povede ve svém důsledku ke konci roku 2012 k navýšení zásoby dokončených a neprodaných  bytů. Developerské šrotovné 2011 vystřídá developerská doba ledová 2012 a 2013.

Autor analýzy: Marcel Soural, předseda představenstva a generální ředitel, ve spolupráci s analytickým oddělením Trigema a.s.

02.03.2011
  • Trigema a.s.

    Trigema je developerskou společností s přesahem do dalších aktivit. Výsledkem developerské práce jsou bytové domy Chytrého bydlení , které jsou v současnosti nabízeny už ve třech kvalitativních úrovních. Vedle té základní je to Plus a Premium.


BYDLENI.CZ Internetový magazín o bydlení a životním stylu. Byty a reality. Katalog firem, produktů a služeb.

REDAKCE BYDLENI.CZ: Kotlářská 5, 602 00 Brno; tel.: 532 154 444; info@bydleni.cz
Provozovatel serveru: ABSTRACT s.r.o.; Kotlářská 5, 602 00 Brno; info@abstract.cz; Tel.: 532 154 444