Průměrná cena
Jako průměrnou cenu za metr čtvereční obytné plochy včetně DPH vypočtenou za všech nabízených volných bytů, u nichž je uvedena cena, uvádí analýza 63 067 Kč/m2. Vzorec byl pro zjednodušení modelu, kvůli různorodosti poskytovaných údajů jednotlivými developery, nastaven jako podíl celkové ceny za byt (včetně balkónů, teras a sklepa) včetně DPH k celkové obytné ploše.
Nejlevnější byt přitom stojí cca 1,4 miliónu Kč, nejdražší 34 mil. Kč. V přepočtu na metr čtvereční by měl být nejlevnější byt za cenu 33 000 Kč/m2, nejdražší se vyšplhal na stěží představitelných 226 000 Kč/m2. Nejdražší lokalitou je podle analýzy Podolí, kde průměrná cena za metr čtvereční dosahuje 150 517 Kč, následují Vinohrady (124 042 Kč/m2, Strašnice (92 566 Kč/m2) a Smíchov (90 940 Kč/m2). V nejlevnějších lokalitách na okraji Prahy se průměrná cena za m2 pohybuje pod 50 000 (v nejlevnějších Satalicích je to 43 273 Kč/m2).
Analýza roněž porovnala počty volných bytů rozdělených do cenových hladin v závislosti na dispozici. Dá se z ní na posledním řádku také vyčíst dispoziční rozložení nabídky volných bytů. (Tabulka zahrnuje pouze byty s uvedenou cenou a nezahrnuje jednotky nebytového charakteru, které jsou součástí některých projektů – ateliéry, studia, rodinné domy apod.). Pro zájemce s rozpočtem do 2 mil. Kč z toho vyplývá, že může vybírat pouze mezi jednopokojovými byty. Zároveň je taktéž patrné, jak je obtížné sehnat třípokojový byt při rozpočtu do 3 milionů korun.
Cena s DPH (Kč) | 1 pokoj | 2 pokoje | 3 pokoje | 4 pokoje | 5 a více |
<2 000 000 | 590 | ||||
2 000 000-2 500 000 | 368 | 194 | 1 | ||
2 500 000-3 000 000 | 215 | 757 | 9 | ||
>3 000 000 | 221 | 1 585 | 2 006 | 615 | 35 |
Celkový součet | 1 394 | 2 536 | 2 016 | 615 | 35 |
Zajímavé je sledovat, jak se mění cena dokončených neprodaných bytů v závislosti na jejich „stáří“.
Rok dokončení | < 2009 | 2009 | 2010 | Průměr |
Průměrná cena (Kč) | 51 618 | 64 383 | 70 576 | 67 541 |
Pokud předchozí údaje zkombinujeme, zjistíme porovnání vývoje cen dispozičně srovnatelných bytů v závislosti na stáří bytu.
Stáří bytů / dispozice | 1 pokoj | 2 pokoje | 3 pokoje | 4 a více |
Nedokončené | 2 123 250 Kč | 3 215 619 Kč | 4 794 431 Kč | 7 079 662 Kč |
0 - 1 rok | 3 440 843 Kč | 3 896 881 Kč | 6 142 182 Kč | 9 749 170 Kč |
1 - 2 roky | 2 855 456 Kč | 4 377 925 Kč | 5 358 415 Kč | 7 522 787 Kč |
2 roky a více | 2 308 775 Kč | 3 251 089 Kč | 5 720 691 Kč | 7 210 990 Kč |
"Ležáky" a mrtvý kapitál
V prvních týdnech roku 2011 se tak ukázalo, že poptávka vykrývá nabídku pouze v rozsahu přírůstků nových bytů v nabídkách developerů. Počet volných bytů se téměř nemění. Počet volných a dokončených bytů (tzv. ležáků) se pohybuje na úrovni 2 715 ks.
Analýza společnosti Trigema poprvé zveřejňuje spočtený, nikoli odhadovaný rozsah tzv. umrtveného kapitálu developerů v dokončených a neprodaných bytech. Jde minimálně o 11,26 miliard Kč v ceníkových cenách s DPH. Pokud budeme pro zjednodušení předpokládat uplatnění prozatím 10% DPH, stát zde má uloženu částku rovnající se cca 1 miliardě Kč. A pokud se tyto byty neprodají v roce 2011, od 1.1.2012 se změní daňový odvod státu z DPH z jedné na dvě miliardy Kč. Nedojde-li ovšem k dramatickému zlevnění a tím k částečnému snížení daňové povinnosti, upozorňují závěry analýzy.
Čím starší, tím dražší
Dalším zajímavým údajem je průměrná cena všech bytů v aktuální nabídce ve výši 63 067 Kč/m2 včetně DPH. Jedná se o relativně vysoké číslo, které nám ukazuje, že nabídka drahých bytů převyšuje nad těmi levnějšími. Ještě zajímavější je toto číslo v porovnání s průměrnou cenou dokončených a neprodaných bytů (tzv. ležáků). Ta je poměrně vyšší – 67 541 Kč/m2 včetně DPH a ukazuje, že dochází k postupnému snižování cen v nově zahajovaných projektech.
Autoři analýzy předpokládají, že avizované zvýšení sazby DPH na 20 % při současném zlevňování cen ležáků pomůže developerům v roce 2011 snížit aktuální zásobu těchto dokončených a neprodaných bytů. Avšak současná aktivita na trhu vedoucí k razantnímu zvýšení nabídky nově zahajovaných bytů povede ve svém důsledku ke konci roku 2012 k navýšení zásoby dokončených a neprodaných bytů. Developerské šrotovné 2011 vystřídá developerská doba ledová 2012 a 2013.