Říkáte si, že loga bank vidíte na propagaci u každého projektu, takže není čeho se bát?
Jde o to, že banky často v projektu působí pouze jako tzv. „hypoteční partner“ pro poskytování hypoték „koncovým klientům“ – tedy případně i vám. To však neznamená, že samy úvěrují také stavbu. Každá z bank totiž stojí o to, aby developer posílal klienty ze svého projektu právě jí a platí za to developerům provize. Z našich zkušeností víme, že tyto peníze developery skutečně motivují a jsou pro ně důležité. A na druhou stranu, developeři při takové spolupráci ocení, že mohou na propagaci projektu uvádět loga bank, protože to budí důvěru u klientů a ti se pak často domnívají, že za projektem, o který mají zájem, „přece stojí banka, takže se nemůže nic stát.“
Poznejte pravidla developerských úvěrů
Proč je důležité, že banka sama financuje projekt a není jen hypotečním partnerem, který nenese žádná rizika? Pro poskytování developerských úvěrů platí totiž mimo dalších tři důležitá pravidla, která vám přinesou více bezpečí. (I ta sice těsně před krizí začala vlivem silné konkurence „měknout“, ale nyní se většinou zase dodržují):
Banka developerovi vždy poskytne úvěrový rámec v takové výši, aby projekt šlo s jistotou dokončit a zkolaudovat. Budete tak mít jistotu, že „ať se děje, co chce, nikdo jiný kromě Vás by si žádný byt nekoupil, dům bude za co dostavět.“ Obvykle banka nedovolí developerovi „sáhnout“ na peníze „klientů“. Toto pravidlo se však již dnes často nedodržuje.
Banky obvykle chtějí, by projekt realizovala samostatná dceřiná společnost developera, kterou musí developer dát bance do zástavy. Díky tomu se závazky dceřiné společnosti nemíchají se závazky matky, účetnictví celé akce je přehlednější a banka může dceřinou společnost v případě potíží i proti vůli developera prodat někomu, kdo projekt dokončí.
Otestujte si svého developera
No a jak tedy poznat, zda banka jen svým logem láká klienty na hypotéky a pomáhá developerovi k větší důvěře nebo projekt financuje?
Pokud je na „výpisech z katastru“ uvedeno, že jsou předmětné nemovitosti (pozemky, rozestavěný dům) zastaveny bance a výše zástavního práva se podle vašich odhadů blíží celkové ceně výstavby projektu, je to dobré znamení. Banka nejspíše financuje výstavbu projektu. Je-li však výše zástavy např. jen 5 až 10 mil. Kč, je to spíš špatné znamení. Developer si potřeboval půjčit na provoz a jako zástavu použil „váš budoucí byt“.
Hodně napoví již platební harmonogram úhrady ceny za byt. Čím je agresivnější, tím je větší riziko, že developer potřebuje peníze klientů na to, aby projekt postavil. Pokud po vás někdo chce 10% ceny po dokončení základové desky, 30% po dokončení hrubé stavby, dalších 30% ceny před dokončením vnitřních instalací a 30% při dokončení vnějších omítek, mějte se na pozoru. Bude se stavět za vaše peníze. Pokud ale developer chce 15% ceny po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní a zbytek po kolaudaci, vypadá to mnohem pozitivněji.
Podívejte se, zda ve smlouvě budoucí kupní je řečeno, že bude vaše bytová jednotka zastavena ve prospěch určité banky, dokud nedojde ke splácení celé kupní ceny vašeho bytu na určitý specifický účet. Tím se financující banka brání, by nemusela vymazávat zástavu dřív, než bude zaplacena celá cena na její účet, i kdybyste se s developerem dohodli na úhradě na účet do jiné banky.
Pokud si na byt budete brát hypotéku, máte to v suchu. Vaše banka totiž bude požadovat, abyste jí přinesli a tedy u developera vyzvedli Podmínky vzdání se zástavního práva vystavené financující bankou. V těch financující banka říká, co musí být splněno, aby se vzdala svého zástavního práva souvisejícího s úvěrem na stavbu. Tím se vše prozradí. Pokud takové podmínky existují, existuje i úvěr na stavbu a tudíž větší jistota. Pokud neexistují, je logo banky na letáčku a webu projektu jen kvůli marketingu a vyšší důvěře.
Jde o to, že banky často v projektu působí pouze jako tzv. „hypoteční partner“ pro poskytování hypoték „koncovým klientům“ – tedy případně i vám. To však neznamená, že samy úvěrují také stavbu. Každá z bank totiž stojí o to, aby developer posílal klienty ze svého projektu právě jí a platí za to developerům provize. Z našich zkušeností víme, že tyto peníze developery skutečně motivují a jsou pro ně důležité. A na druhou stranu, developeři při takové spolupráci ocení, že mohou na propagaci projektu uvádět loga bank, protože to budí důvěru u klientů a ti se pak často domnívají, že za projektem, o který mají zájem, „přece stojí banka, takže se nemůže nic stát.“
Poznejte pravidla developerských úvěrů
Proč je důležité, že banka sama financuje projekt a není jen hypotečním partnerem, který nenese žádná rizika? Pro poskytování developerských úvěrů platí totiž mimo dalších tři důležitá pravidla, která vám přinesou více bezpečí. (I ta sice těsně před krizí začala vlivem silné konkurence „měknout“, ale nyní se většinou zase dodržují):
Banka developerovi vždy poskytne úvěrový rámec v takové výši, aby projekt šlo s jistotou dokončit a zkolaudovat. Budete tak mít jistotu, že „ať se děje, co chce, nikdo jiný kromě Vás by si žádný byt nekoupil, dům bude za co dostavět.“ Obvykle banka nedovolí developerovi „sáhnout“ na peníze „klientů“. Toto pravidlo se však již dnes často nedodržuje.
Banky obvykle chtějí, by projekt realizovala samostatná dceřiná společnost developera, kterou musí developer dát bance do zástavy. Díky tomu se závazky dceřiné společnosti nemíchají se závazky matky, účetnictví celé akce je přehlednější a banka může dceřinou společnost v případě potíží i proti vůli developera prodat někomu, kdo projekt dokončí.
Otestujte si svého developera
No a jak tedy poznat, zda banka jen svým logem láká klienty na hypotéky a pomáhá developerovi k větší důvěře nebo projekt financuje?
Pokud je na „výpisech z katastru“ uvedeno, že jsou předmětné nemovitosti (pozemky, rozestavěný dům) zastaveny bance a výše zástavního práva se podle vašich odhadů blíží celkové ceně výstavby projektu, je to dobré znamení. Banka nejspíše financuje výstavbu projektu. Je-li však výše zástavy např. jen 5 až 10 mil. Kč, je to spíš špatné znamení. Developer si potřeboval půjčit na provoz a jako zástavu použil „váš budoucí byt“.
Hodně napoví již platební harmonogram úhrady ceny za byt. Čím je agresivnější, tím je větší riziko, že developer potřebuje peníze klientů na to, aby projekt postavil. Pokud po vás někdo chce 10% ceny po dokončení základové desky, 30% po dokončení hrubé stavby, dalších 30% ceny před dokončením vnitřních instalací a 30% při dokončení vnějších omítek, mějte se na pozoru. Bude se stavět za vaše peníze. Pokud ale developer chce 15% ceny po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní a zbytek po kolaudaci, vypadá to mnohem pozitivněji.
Podívejte se, zda ve smlouvě budoucí kupní je řečeno, že bude vaše bytová jednotka zastavena ve prospěch určité banky, dokud nedojde ke splácení celé kupní ceny vašeho bytu na určitý specifický účet. Tím se financující banka brání, by nemusela vymazávat zástavu dřív, než bude zaplacena celá cena na její účet, i kdybyste se s developerem dohodli na úhradě na účet do jiné banky.
Pokud si na byt budete brát hypotéku, máte to v suchu. Vaše banka totiž bude požadovat, abyste jí přinesli a tedy u developera vyzvedli Podmínky vzdání se zástavního práva vystavené financující bankou. V těch financující banka říká, co musí být splněno, aby se vzdala svého zástavního práva souvisejícího s úvěrem na stavbu. Tím se vše prozradí. Pokud takové podmínky existují, existuje i úvěr na stavbu a tudíž větší jistota. Pokud neexistují, je logo banky na letáčku a webu projektu jen kvůli marketingu a vyšší důvěře.
Článek vznikl ve spolupráci se společností Callido.