Mám pozemek, potřebuji hypotéku na stavbu rodinného domu
Varianta, kdy máme zasíťovanou stavební parcelu, je nejjednodušší cestou k hypotečnímu financování stavby domu. I kdybychom nechtěli do stavby investovat žádné vlastní peníze a chtěli bychom se spoléhat jen na peníze půjčené od banky, nepůjde pravděpodobně o tzv. 100 % hypotéku, neboť jsme majiteli pozemku, který se do výsledné hodnoty nemovitosti započítává. Budeme li tedy stavět skromný rodinný dům bez dvou bazénů a sauny a zdržíme-li se použití drahých mramorů a jiných luxusních materiálů, dostaneme se často pod 70 % půjčovaných zdrojů, což se příznivě projeví na úrokové sazbě. Procento půjčovaných zdrojů bude tedy záviset na hodnotě pozemku, jež určuje znalec akceptovatelný konkrétní bankou.
Jaké jsou nutné dokumenty pro podání žádosti o hypotéku? Hana Lukavcová, hypoteční makléřka společnosti Hyposervis, vyjmenovává: „Samozřejmě je to stavební povolení, položkový rozpočet zpracovaný autorizovaným technikem, projektovou dokumentaci, nabývací titul k pozemku a také veškeré podklady k naší bonitě. Pro čerpání finančních prostředků pak bude nutné bance předložit smlouvy o dílo uzavřené se stavebními firmami, případně faktury za stavební materiál, stavíme-li si dům sami“.
Po předložení všech potřebných dokumentů bance a po ukončení schvalovacího procesu následuje podpis úvěrové smlouvy. Pak už nám nic nebrání pustit se do samotné stavby. První čerpání půjčených prostředků proběhne oproti zastavení našeho pozemku ve prospěch banky a po předložení smlouvy o dílo uzavřené se stavební firmou. Na náš účet tak získáváme prostředky, ze kterých financujeme první etapu výstavby. Ta zpravidla končí po dosažení jednoho metru výšky hrubé stavby. V tomto okamžiku musí geometr stavbu s pozemkem zaměřit a takto rozestavěný dům se vkládá do katastru. Nyní už jsme ale majiteli nemovitosti, která má větší hodnotu, než samotný pozemek, který před podpisem úvěrové smlouvy oceňoval znalec. Je tedy nutné provést aktualizaci znaleckého posudku na rozestavěný dům s pozemkem a vyhotovit nové zástavní smlouvy. V tomto momentu znalec kontroluje, zda provedené stavební práce odpovídají vyčerpaným prostředkům.
Proběhlo-li ocenění a kontrola naší rozestavěné nemovitosti hladce, přichází na řadu další čerpání dle plánovaného rozpočtu stavební firmy. Kutilové předkládají bance faktury za stavební materiál, případně faktury za práci najatých dělníků. „Hyposervis dnes dokáže vyjít vstříc i lidem stavějícím svépomocí tím, že dokáže zajistit čerpání oproti čestnému prohlášení, že půjčené prostředky byly použity na výstavbu příslušné nemovitosti. Oproti čestnému prohlášení však nelze vyčerpat celou půjčovanou částku, ale pouze část - většinou maximálně 30 %,“ říká Hana Lukavcová.
Po prostavění čerpaných prostředků opět přichází odhadce, který navýší aktuální hodnotu zastavované nemovitosti, a tak to jde až do momentu kolaudace. Ta je v hypotečním financování dalším mezníkem: přecházíme na anuitní splácení hypotéky. Do momentu kolaudace se většinou splácí jen úroky z čerpaných částek.
Nemám pozemek, ale mám vlastní finanční prostředky
Nejsme-li vlastníky pozemku a disponujeme-li finančními prostředky pokrývajícími pouze část investice, máme dvě možnosti:
Můžeme uhradit cenu pozemku hypotékou a vlastní finanční prostředky vložit do první etapy výstavby. Budeme mít tedy hypotéky dvě: jednu 100 % na pozemek, jejíž anuitu začneme splácet po podpisu kupní smlouvy, a druhou na výstavbu domu. Tuto hypotéku budeme splácet až po kolaudaci a její postup byl popsán výše. Tyto dvě hypotéky však musí být od stejného hypotečního domu.
Druhou variantou je jedna jediná hypotéka na pozemek a dům, kdy se vlastní prostředky použijí k uhrazení části kupní ceny pozemku. „Nevýhodou oproti předchozí variantě je to, že mezi koupí pozemku a výstavbou domu nemůže být libovolná časová prodleva. Jsme zde limitováni dvěma roky, což je bankami vyžadovaná lhůta pro kolaudaci (počítáno od podpisu úvěrové smlouvy), a také je nutno vzít v úvahu fakt, že jsme nuceni hradit úroky z vyčerpané části úvěru na pozemek,“ vysvětluje Hana Lukavcová.
Nemám pozemek ani vlastní prostředky
Tato varianta je opravdu těžko řešitelným oříškem. Oproti situaci, kdy vlastníme pozemek, který slouží jako zástava, a hypotéku potřebujeme jen na výstavbu, to máme komplikovanější v tom, že nedisponujeme prostředky na první etapu výstavby do jednoho metru výšky. Banka na náš účet uvolní prostředky oproti zastavení kupovaného pozemku, ale neuvolní prostředky na část stavby, která zatím neexistuje. Řešením je nalézt stavební firmu, která jednotlivé etapy prací provede na dluh a banka prostavěné prostředky uvolní až posléze. Tato situace je velmi nepříjemná zejména v Praze, kde zápis do katastru trvá déle. Stavební firma tak musí čekat, až banka, po zaměření rozestavěného domu a po ocenění nemovitosti znalcem, uvolní proti zápisu do katastru potřebné prostředky. „Ze všech případů je tento způsob výstavby a financování nejnáročnější a já ho klientům většinou nedoporučuji,“ říká Hana Lukavcová.
Existují i další varianty, se kterými se lze v praxi setkat. Dnes však lze řešit i ty případy, které by v minulých letech byly zcela nerealizovatelné. Díky bohaté nabídce bank je dnes financování výstavby rodinného domu hypotékou podstatně jednodušší a rychlejší. Vzhledem k faktu, že každá banka má jinou metodiku a k jednotlivým případům přistupují banky různě, je nutné si předem velmi dobře rozmyslet, který hypoteční dům je pro náš případ nejvhodnější a poskytne nám ty nejpříznivější podmínky. Přísloví „dvakrát měř, jednou řež“, bychom neměli uznávat jen ve stavebním procesu, ale měli bychom se jím řídit i při výběru banky, která nám sen o vlastním domečku pomůže naplnit.